En qué consiste y qué tener en cuenta a la hora de hacer un contrato de alquiler con opción a compra

En los últimos años, se ha producido un espectacular crecimiento de la demanda de alquiler con opción a compra, lo que ha obligado a muchos propietarios  a ofrecer esta solución, que implica que el inmueble en venta se arrienda por un plazo limitado, durante el que el inquilino tiene posibilidad de adquirirla, descontándose un porcentaje del dinero pagado en concepto de renta de alquiler y la prima entregada por el derecho a esa opción a compra, que sustituye a la fianza por el alquiler.

Y aunque tanto el comprador como el vendedor, seguramente, preferirían poder realizar la operación de compraventa directamente, y sin trámites intermedios, el alquiler con opción a compra puede resultar una alternativa realmente interesante, especialmente en estos días en los que, a pesar de la recuperación del mercado inmobiliario, muchas viviendas permanecen en el mercado durante un largo período de tiempo antes de conseguir ser vendidas, entre otras cosas por las dificultades que tienen muchos compradores para acceder a un crédito hipotecario.

De esta manera, los propietarios consiguen mantener ocupada su vivienda obteniendo una interesante rentabilidad, pueden beneficiarse de determinados beneficios fiscales y se aseguran la venta o una compensación económica en el caso de que finalmente ésta no se produzca, ya que tiene derecho a quedarse con la cantidad total entregada en concepto de prima.

Por su parte, los posibles compradores acceden a una vivienda, consiguen un tiempo extra para hacerse con unos ahorros que les faciliten acceder a un crédito, y cuentan con la ventaja de que una parte del dinero que están destinando al pago de la renta del alquiler se descontará del pago final en el momento en el que la operación de compra se haga efectiva.

El contrato de alquiler con opción a compra

No existe una normativa específica que regule el alquiler con opción a compra, aunque sí que está aceptado y reconocido por la Ley de Arrendamientos Urbanos y el Reglamento Hipotecario, que establece las bases por las que se rigen este tipo de contratos.

Para realizar un alquiler con opción de compra es necesario firmar un contrato doble o mixto, que estará formado por dos subcontratos: uno de alquiler y otro de compraventa.

En el caso del contrato de alquiler, es imprescindible detallar los siguientes aspectos:

1. Duración del contrato de alquiler, que será de un máximo de cinco años, tal y como establece la Ley de Arrendamientos Urbanos.
2. Plazo que tiene el inquilino para ejercer su derecho a compra, que nunca podrá ser superior a la duración del contrato.
3. Renta mensual y quién se ocupará de los gastos de la comunidad o posibles reformas que sea necesario llevar a cabo.

En cuanto al contrato de compraventa, deberá incluir:

1. Expresión de la voluntad del propietario de vender la vivienda.
2. El precio final de la compraventa.
3. Porcentaje a descontar de las cuotas del alquiler en el precio de la venta. Una cantidad puede ser fija o variable por años.
4. Cantidad de la prima, si la hubiera, que aporta el arrendatario por el derecho de compra, que normalmente se fija en función de un porcentaje del precio de venta pactado.

En este sentido, cabe señalar que, aunque no es obligatorio fijar una prima por el derecho de opción de compra, sí que es recomendable para el propietario, ya que es demuestra que el inquilino está realmente interesado en realizar la compra, y sirve de indemnización, en el caso de que finalmente ésta no se lleve a cabo.

Por último, aunque no es obligatorio, es importante que el contrato especifique que el inquilino perderá el dinero de la prima y de las rentas del alquiler, en el caso de que finalmente no adquiera la vivienda.

Obligaciones  y derechos de inquilino y arrendatario

1. Durante el período de vigencia del contrato, el propietario no podrá ceder, alquilar o vender el piso a terceros.
2. El inquilino podrá prorrogar el contrato de alquiler, pero al realizarse un nuevo contrato, perderá su opción de compra
3. El inquilino podrá decidir realizar la compra antes de que finalice el plazo estipulado en el contrato.
4. El propietario no podrá modificar el precio de compra establecido en el contrato de compraventa.
5. Si el inquilino se retrasa en el pago de la renta más de dos meses, perderá la opción a compra.
6. El contrato puede inscribirse en el registro de la propiedad para que sea exigible a terceros, siempre y cuando ambas partes estén de acuerdo y cumplan con los requisitos básicos (que quede especificado el precio de compra, el de la prima y el plazo para ejercer la opción).