Fiscalidad vivienda del alquiler por temporadas para uso vacacional

La legislación sobre arrendamientos urbanos de nuestro país distingue entre el alquiler de vivienda, que es aquel en el que el inmueble arrendado va a ser utilizado por el inquilino como residencia habitual, y el alquiler para usos distintos al de vivienda, entre  los que se incluyen los alquileres de casas, pisos o apartamentos por temporadas para, por ejemplo, uso vacacional.

En nuestro último post ya tratamos sobre los impuestos que tienen que pagar los propietarios de inmuebles arrendados para su uso como vivienda habitual, en esta ocasión hablaremos sobre la fiscalidad del alquiler por temporada.

Para empezar, es conveniente, tal y como hicimos en un post anterior, diferenciar entre el alquiler por temporadas para uso vacacional y el alquiler de apartamentos turísticos o alquiler vacacional, ya que, aunque últimamente ha habido cierto interés en identificarlos como la  misma cosa, son diferentes, y en consecuencia se rigen por normas distintas.

En pocas líneas, se puede decir que aquellos alquileres de vivienda para uso vacacional realizados por particulares y que no incluyan algún tipo de servicio turístico propio de los establecimientos de hostelería (limpieza, cambio de toallas y ropa de cama etc.) se consideran alquileres por temporada y se rigen por la Ley de Arrendamientos Urbanos.

En cuanto a su tratamiento fiscal, cuenta con menos ventajas y resulta más complejo que el alquiler de vivienda habitual, fundamentalmente porque hay que declarar dos períodos fiscales diferentes:

1. Se declararán bajo el concepto de rendimientos de capital  mobiliario los ingresos netos obtenidos durante el tiempo que está alquilada la vivienda (días, semanas o meses). Dichos ingresos netos se obtienen de restar a la renta percibida por el alquiler los gastos deducibles,  que son:

• El impuesto sobre bienes inmuebles (IBI) y otro tipo de tasas como la de basura.
• Intereses de la hipoteca.
• Seguros de la vivienda.
• Cuota de la comunidad de propietarios.
• Gastos ocasionados a la hora de gestionar el alquiler (gastos de agencias inmobiliarias, gestión del contrato etc), si los hubiera.
• Amortización del inmueble de los enseres y mobiliario, en el caso de que haya habido una depreciación efectiva.
• Gastos de suministros como luz, agua o gas, salvo que se hayan incluido en el alquiler y los haya pagado el inquilino.

Hay que tener en cuenta que sólo los gastos consecuencia de le gestión del alquiler (contratación de una agencia intermediaria, inserción de anuncios etc) son deducibles en su totalidad. En el resto de los casos, sólo se puede deducir la parte proporcional correspondiente al período de tiempo en el que la vivienda ha estado ocupada.

También hay que tener en cuenta que la deducción de los intereses y otros gastos de financiación, así como de los gastos de reparación y conservación se limitan, como máximo, a la cuantía de los rendimientos íntegros obtenidos por el alquiler de la vivienda, aunque el exceso, si lo hubiera, se puede deducir en los cuatro años siguientes.

2. El tiempo en el que la vivienda está desocupada y en el que los propietarios pueden disfrutar de ella se declara como segunda vivienda.

En este caso de la última campaña de la renta, se calcula el 1,1% del valor catastral de la vivienda o el 2% si la última revisión catastral se realizó antes de 1994, y se divide el valor resultante entre 365 (días) o 12 (meses). El resultado de la división se multiplica por el número de días o meses en los que la vivienda estuvo sin alquilar.

En el caso de que la vivienda esté a nombre de varias personas, todos los cálculos se dividen entre el número de propietarios de la misma y se declaran por separado, salvo que los propietarios sean matrimonio y realicen la declaración conjunta.

Por último, cabe señalar que el alquiler por temporada entre particulares está exento de IVA. 

Antonia M Andreu

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