Claves del Proyecto de Ley de Crédito Hipotecario a probado por el Gobierno

El pasado viernes, 3 de noviembre, el Consejo de Ministros aprobó el Proyecto de Ley de Crédito Inmobiliario, que reforma la actual Ley Hipotecaria, y se inició el trámite parlamentario para una norma sobre cuyo texto se ha especulado mucho durante los últimos meses.

Con esta norma se realiza la transposición a nuestro ordenamiento jurídico de la  Directiva 2014/17/UE de 4 de febrero de 2014 sobre los contratos de crédito celebrados con los consumidores para bienes inmuebles de uso residencial, en la que se establece cuáles son los derechos y obligaciones de consumidores y entidades de crédito, antes y después de la firma del contrato hipotecario, y fija la necesidad de imponer límites al cobro de determinadas comisiones, compensaciones y retribuciones.

La norma europea deja a cada Estado miembro la decisión última sobre la mayoría de los aspectos que definen la configuración final y el alcance de esos derechos, obligaciones y limitaciones, por lo que desde el Ministerio de Economía se mostraron dispuestos a aprovechar la coyuntura para realizar cambios profundos e importantes en la Ley Hipotecaria. Finalmente parece que se impuso el  criterio del Ministerio de Justicia, que consideraba que no era el momento adecuado para emprender reformas de gran calado en este ámbito.

La ley incluye algunas novedades interesantes, entre las que se pueden destacar que fija condiciones más difíciles para desahuciar, que abarata los reembolsos anticipados de la hipoteca o que facilita el cambio de tipo variable a fijo.

Pero conforme han ido pasando los días y ha habido tiempo para analizar con más detenimiento el texto del Proyecto, han surgido las voces críticas, fundamentalmente entre asociaciones de consumidores y juristas expertos en la materia,  que denuncian que el Gobierno se ha plegado a los deseos de los bancos, haciendo meros retoques, que se limitan a incorporar la Directiva Europea, y que no dan una solución definitiva a los muchos problemas que ha generado la normativa hipotecaria que rige en nuestro país ni dan respuesta a las demandas de los consumidores.

Principales medidas que recoge la ley

1. Vencimiento anticipado

El texto aumenta el número de cuotas impagadas necesarias para iniciar el proceso de ejecución hipotecaria.

Hasta ahora, bastaba con que el consumidor dejara de pagar tres cuotas de la hipoteca para que el banco pudiera iniciar el proceso de ejecución, mientras que ahora se establecen dos períodos diferentes

• Durante la primera mitad de vida del préstamo, será necesario que el consumidor deje de pagar nueve cuotas o que la cuantía no pagada ascienda al 2% del capital del crédito, para que se puedan iniciar el proceso de ejecución.
• Durante la segunda mitad de vida del préstamo, el impago deberá ascender a doce cuotas mensuales o a una cuantía que suponga el 4% del dinero concedido.

Además, cabe destacar que esta posibilidad se aplicará con carácter retroactivo una vez se haya aprobado el proyecto, siempre y cuando no se haya iniciado el proceso de ejecución en el momento en el que entre en vigor la ley.

2. Se abaratan las comisiones de amortización anticipada del préstamo.

Este abaratamiento es progresivo hasta su eliminación total a partir de los tres o cinco años de vigencia del contrato, según se haya pactado.

Para los préstamos a tipo variable, en el caso de que se pacte su desaparición a partir del quinto año de vigencia del contrato, el cliente tendrá que abonar un 0,25% del capital reintegrado anticipadamente, durante esos primeros cinco años y si se acuerdan tres años, será del 0,50%.

Actualmente, esos porcentajes son del 0,50% de lo amortizado anticipadamente, si se produce dentro de los cinco primeros años de vida del contrato, o del 0,25% si se produce en un momento posterior.

En el caso de los préstamos a tipo fijo, los porcentajes serán del 4% de la cuantía anticipada, si se devuelve en los 10 primeros años, y del 3% si se hace después de esta fecha. Actualmente, para este tipo de préstamos no existía un límite legal.

Se trata de una medida que afectará sólo a las hipotecas que se suscriban después de la aprobación de la ley.

3. Intereses de demora

Los intereses de demora serán como máximo tres veces el interés legal del dinero, que es el tipo porcentual legalmente fijado que sirve para calcular el montante de la indemnización por daños y perjuicios que el deudor debe abonar al acreedor cuando  incurre en mora.

Por ejemplo, los Presupuestos Generales del Estado para 2017 lo fijaban en el el 3%, por lo que durante este año estos intereses no podrían superar el 9%.

4. Se facilita cambiar hipotecas en divisa extranjera a la moneda nacional

El proyecto de ley, tal y como fija la Directiva Europea,  ofrece la posibilidad de que los  consumidores puedan cambiar su hipoteca en una divisa extranjera a la moneda nacional en cualquier momento de la vida del crédito, un derecho que según el Ministerio no se reconocía antes.

Ahora bien, esta medida no tiene carácter retroactivo, por lo no se podrá realizar este cambio en el caso de las hipotecas multidivisa suscritas antes de la aprobación de la ley.

5. Se facilita el cambio de hipotecas de tipo variable a tipo fijo

Durante los tres primeros años de vigencia del préstamo, las comisiones por cambio de tipo variable a fijo serán como máximo del 0.25% del capital pendiente, y a partir de ese tercer año se suprimen.

Además, también se abaratan los aranceles registrales y notariales.

Este cambio permite, fundamentalmente, que el cliente cambie su hipoteca a otro banco que le ofrezca una hipoteca a tipo fijo que sea de su interés.

6. Vinculaciones bancarias

Se prohíbe la venta de productos vinculados, aunque sí que se permiten las ventas combinadas, es decir, los bancos podrán ofrecer productos que se adquirirían combinados con la hipoteca, pero no es obligatoria su adquisición por parte del cliente.

Además, el banco tendrá la obligación de ofrecer a los clientes alternativas con y sin productos combinados, y para aumentar la transferencia, estarán obligados a informar de los costes de cada uno de los productos vinculados

Por último, cabe señalar que el Banco de España tendrá la potestad de autorizar excepciones mediante circular, lo que podría acabar anulando esta prohibición.

7. Medidas para aumentar la transparencia

La mejora de la transparencia es uno de los principales objetivos de la Directiva Europea y uno de los aspectos en los que se mostraba más explícita sobre el tipo de actuaciones que tenían que llevar a cabo los Estados para garantizarla.

• Entrega por escrito de toda la información sobre la hipoteca: antes de la firma del contrato, el banco deberá entregar al cliente dos fichas (FEIN -Ficha Europea de Información Normalizada y FiAE -Ficha de Advertencias Estandarizadas), en las que se informará sobre la oferta vinculante para la entidad, la existencia de cláusulas potencialmente sensibles, escenarios de evolución de cuotas en función de previsiones sobre tipos de interés y seguros asociados. En el caso de las hipotecas a tipo variable, esta información incluirá una simulación con diversos escenarios de evolución de los tipos.
• “Período de reflexión” de un mínimo de siete días: se establece un período de, como mínimo, siete días desde la entrega de toda la información, para que el consumidor pueda comparar ofertas y tomar una decisión informada aceptándola o ejerciendo su derecho de desestimiento. Durante dicho período de reflexión la oferta realizada por las entidades de crédito es vinculante, es decir, no puede ser modificada.
• Asesoramiento gratuito del notario y verificación de que se comprende lo que se firma. Dentro de los citados 7 días (y como máximo el día anterior al de la firma) el prestatario deberá comparecer ante el notario elegido, que le asesorará y yverificará la documentación y hará constar su cumplimiento en un acta notarial previa que servirá de prueba del asesoramiento notarial y de la comprensión y aceptación del prestatario. La verificación de que se comprende lo que se va a firmar es un paso obligatorio para que el notario autorice la escritura y los registradores de la propiedad, mercantiles y de bienes muebles no inscribirán si no consta la reseña del acta.

8. Retribución y formación de los trabajadores de las entidades.

Se prohíbe que las entidades retribuyan a sus trabajadores en función del número de hipotecas concedidas.

Además, la comercialización de hipotecas sólo podrán llevarla a cabo personas con la suficiente cualificación. Cabe señalar que el Proyecto no especifica cuál debe ser esa formación ni cómo se acredita y lo deja pendiente para un posterior desarrollo reglamentario.

Principales críticas al proyecto presentado por el Gobierno

El Proyecto de Ley ha recibido no pocas críticas, fundamentalmente, por parte de juristas especializados y por asociaciones de consumidores, que han afirmado que más que proteger a los clientes, el texto de la ley va a servir para proteger a la banca ante posibles futuras demandas.

Los principales objetos de crítica por parte de ambos sectores han sido los siguientes:

1. Vencimiento anticipado

El aumento del número de cuotas impagadas para poder iniciar el proceso de ejecución hipotecaria es, de entrada, una mejora con respecto a la situación actual, pero diferentes juristas han denunciado que en realidad es una medida que favorece a la banca frente a la tutela que están ejerciendo los tribunales de Justicia, que en diferentes sentencias han decretado que no es posible la ejecución si no hay un  incumplimiento de notoria entidad por parte del consumidor.

Además, destacan que se prevé una próxima sentencia del Tribunal Superior de Justicia de la Unión Europea (TSJUE) sobre el vencimiento anticipado que podría ser mucho más beneficiosa para los consumidores que lo que marca el Proyecto de Ley.

Y como ejemplo de que se queda corta en la protección a los consumidores señalan ejemplos como el de Alemania, donde es necesario el incumplimiento de al menos el 10% de la deuda o el 5% cuando se trate de contratos de préstamo con un plazo superior a tres años; o el de Francia, donde el impago debe ascender a una suma equivalente al 20% del total a desembolsar.

Además, los consumidores también denuncian que al diferenciar dos plazos diferentes en función del tiempo que lleva vigente el contrato hipotecario, se crean consumidores de primera y de segunda clase.

2. Dación en pago

El proyecto de ley no realiza mención alguna a la dación en pago. De este modo, la posibilidad de que la entidad bancaria cancele la deuda tras la entrega de la vivienda seguirá dependiendo de la negociación entre las dos partes, tal y como estableció en su momento el Real Decreto Ley 6/2012 para la protección de los deudores hipotecarios, siempre y cuando no se haya anunciado ya la subasta judicial o el inmueble no esté gravado con cargas posteriores.

3. Cláusulas abusivas y papel de los notarios

Según juristas y asociaciones de consumidores, la ley deja a los notarios el incómodo papel de cubrirle las espaldas a las entidades financieras, ya que se traslada la responsabilidad, en caso de falta de transparencia, de los bancos a los notarios.

Por otro lado, denuncian que la Ficha Europea de Información Normalizada es tanto o más larga que el propio contrato hipotecario y por lo tanto también de difícil comprensión, por lo que cabe el caso de que el cliente acabe aceptando las condiciones, sin realmente tener claro lo que firma.

Por ello, concluyen que la ley puede acabar teniendo el efecto contrario del que dice perseguir, y acabe protegiendo a la banca en lugar de a los consumidores, ya que la blinda ante posibles reclamaciones ante los tribunales.

4. Vinculaciones bancarias

Los críticos con la norma consideran que al permitir las ventas combinadas, la ley cambia muy poco la situación actual, ya que al final el consumidor acabará aceptando esos productos combinados, aunque en la mayoría de los casos no sean realmente beneficiosos para ellos. 

Además, también critican que se haya abierto la posibilidad a que el Banco de España autorice la posibilidad de venta vinculadas de determinados productos.

5. Interesas de demora

Como hemos comentado anteriormente, la ley fija los intereses de demora en un máximo del triple del interés legal de dinero, lo que supone un incremento sobre la doctrina del Tribunal Supremo, que lo fijaba en dos puntos por encima del interés remuneratorio del préstamo, según denuncian juristas y consumidores.

6. Comisiones de apertura

El Proyecto de Ley no resuelve a quién corresponde asumir los diferentes gastos de formalización de la hipoteca (notaría, registro, impuesto de actos jurídicos documentados y gestoría) y establece que dependerá del acuerdo al que lleguen las partes.

De esta manera, se pierde la oportunidad de resolver un asunto que está siendo objeto de numerosas demandas  y de decisiones judiciales contradictorias, tal como explicábamos en el artículo en el hablábamos sobre la Sentencia 705/2015 del Tribunal Supremo que declaraba abusivas las cláusulas impuestas por el Banco Popular y el BBVA en las que obligaba a sus clientes a asumir el pago de todos los gastos de formalización de sus hipotecas.

Antonia M Andreu

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