Cómo funcionan las cooperativas de vivienda y qué garantías de seguridad pueden proporcionar a los cooperativistas

Una cooperativa de vivienda es una asociación sin ánimo de lucro compuesta por personas que se unen para comprar un terreno en el que construir sus viviendas.

Algunas de las características de este tipo de asociaciones que las convierten en una muy buena opción para acceder a una vivienda para muchos ciudadanos son:

• Al ser asociaciones sin ánimo de lucro, se eliminan intermediarios a los que hay que dejar un margen de beneficio, con lo que el precio de adquisición de las viviendas es el de coste y, por lo tanto, son mucho más económicas.
• Al ahorro por la falta de intermediarios se une el que consiguen por toda una serie de beneficios fiscales: están exentas de pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, AJD y del IVA, en la adquisición del suelo. También tienen una exención del 95% en la cuota del IBI y tributan al 20% el Impuesto de Sociedades, y disfrutan de las mismas deducciones en los aranceles registrales para las inscripciones obligatorias y demás actos y contratos dirigidos a la realización de su objeto social.
  Además, los socios tienen la posibilidad de desgravarse las cantidades que aportan a la cooperativa.
• Los socios pueden participar desde el primer momento en la actividad de la cooperativa. Eligen y puede ser elegidos para participar en los órganos rectores de la cooperativa, y las decisiones importantes se toman por mayoría en votaciones en las que cada socio tiene un voto. Así, por ejemplo, pueden elegir qué calidades tendrán las viviendas, entre otros asuntos.
• Suelen disponer de un sistema de pagos accesibles cuyo objetivo es adaptarse a las posibilidades de los socios, siempre que no se comprometa la viabilidad de la promoción.

Así visto, las ventajas son claras con respecto a las promociones convencionales. Sin embargo, son muchas las personas que dudan a la hora de invertir en una cooperativa, entre otras razones, porque no tienen claro si se trata de una inversión segura: temen que al final la promoción no llegue a buen término, quedarse sin vivienda y perder el dinero que han invertido.

¿Es seguro invertir en una cooperativa de vivienda? Conseguir garantizar la seguridad de las cuotas de los cooperativistas es uno de los principales objetivos de las normas que regulan este tipo de asociaciones y la venta de viviendas que requiere el adelanto de cantidades a cuenta, pero es cierto que no es fácil conseguir una seguridad al 100%, aunque no imposible.

En cualquier caso, invertir con la máxima tranquilidad y, lo que es muy importante, acabar el proceso con la llave de nuestra nueva casa en la mano en el plazo fijado, tendrá mucho que ver con que tengamos muy claro cómo funciona el sector, y contemos con información detallada sobre el proyecto, con el fin de poder tomar las decisiones más adecuadas.

Por eso, vamos a explicar cómo funcionan las cooperativas de vivienda, cuáles son los agentes implicados, la legislación por la que se rigen, y qué tenemos que tener en cuenta antes de decidir si entramos a formar parte de una cooperativa de vivienda.

Legislación

La regulación de las sociedades cooperativas es una competencia cedida a las Comunidades Autónomas. Cada una de ellas cuenta con su propia ley, aunque, en general, hay pocas diferencias entre ellas.

En el caso de la Comunidad Valenciana, se regulan por el Decreto Legislativo 2/2015, de 15 de mayo, del Consell, por el que aprueba el texto refundido de la ley de cooperativas de la Comunitat Valenciana.

Se prevé que en el caso de que haya alguna laguna legal en la normativa autonómica, la norma estatal, la Ley 27/1999, de 16 de julio, de Cooperativas, sea supletoria del derecho de las Comunidades Autónomas.

Además, su funcionamiento también se ve afectado por otras normativas de carácter económico, fiscal, o de regulación del sector inmobiliario, entre las que destaca la Ley de Ordenación de la Edificación 38/1999 (LOE).

Cómo funciona una cooperativa de vivienda

Los dos órganos de decisión más importantes de las cooperativas son:

• Asamblea general: reúne a todos los socios, y en ella se decide sobre los asuntos más importantes. Cada socio tiene un voto, y las decisiones se toman por mayoría (normalmente la mitad más uno, aunque también puede haber asuntos que requieran mayorías cualificadas). Cualquier decisión aprobada por la asamblea general vincula a todos los socios.
• Consejo rector: es el órgano de gobierno, representación y gestión diaria. Compuesto por tres o cuatro miembros, que son elegidos por los socios en la asamblea general. El presidente ostenta la representación legal de la cooperativa y su voto, en el consejo rector, dirime los empates que puedan producirse.

Además, podemos encontrar otros órganos de gestión como:

• Interventor: se encarga de fiscalizar las cuentas de la cooperativa.
• El Comité de Recursos: compuesto por, al menos, tres socios escogidos por la asamblea general en votación secreta, tramita y resuelve los recursos que los socios interpongan contra alguna sanción que haya tomado el Consejo Rector contra ellos.

Qué son las gestoras de cooperativas de vivienda y qué funcionen realizan

Los cooperativistas suelen carecer de los conocimientos técnicos necesarios para llevar a buen puerto la promoción de viviendas, por lo que en muchas ocasiones deciden encargar a una gestora de cooperativas de viviendas la coordinación y ejecución de los trabajos necesarios para llevar a cabo la promoción.

Las gestoras de cooperativas de vivienda son sociedades mercantiles especializadas, que prestan sus servicios a las cooperativas a través de un contrato laboral o de arrendamiento de servicios. Se encargan de asesorar y asistir en las siguientes materias:

• Jurídica: constitución de la cooperativa, escrituración del suelo, viviendas, locales, convenios, etc.
• Técnica: localización del suelo, estudios de viabilidad, supervisión de proyectos, gestión de planes urbanísticos, licencias, control de obras, etc.
• Financieras: administración de la promoción, control de cuentas, gestión de créditos, etc.
• Sociales: gestión de las asambleas, organización de comisiones, gestión de entrega, etc.

La gestora nunca puede disponer de los fondos económicos de la cooperativa y no puede tener poderes de ningún tipo en la misma. Los fondos deben ser gestionados exclusivamente por la cooperativa a través de sus órganos de representación.

Y aunque en muchas ocasiones son las propias gestoras las que promueven la constitución de la cooperativa, la toma de decisiones siempre ha de estar en manos de los cooperativistas o sus órganos de representación.

En cuanto al coste de contratar una gestora, normalmente se fija en un porcentaje del coste total de la promoción, que varía entre un 8% y un 10%.

¿Son las cooperativas de vivienda seguras? ¿Qué ocurre en el caso de que no se construyan las viviendas, se retrasa la entrega de la obra o si un socio decide darse de baja?

Estas son, sin duda, las principales preocupaciones de las personas que se plantean entrar a formar parte de una cooperativa de vivienda.

Los mecanismos que establece la ley para asegurar las cantidades aportadas de los cooperativistas son los siguientes:

1. Seguro de caución desde la concesión de la licencia de edificación

La LOE, en su Disposición Adicional Primera sobre Percepción de cantidades a cuenta del precio durante la construcción, establece que los promotores de viviendas que “pretendan obtener de los adquirientes entregas de dinero para su construcción”, deberán garantizar, desde la obtención de la licencia de edificación, la devolución de las cantidades entregadas más los intereses legales.

Para ello, tendrán que suscribir un seguro de caución o un aval bancario emitido por una entidad de crédito, para el caso de que la construcción no se inicie o no se finalice en el plazo convenido.

Para que el contrato de seguro sirva como garantía de las cantidades anticipadas, deberá suscribirse una póliza de seguro individual por cada adquiriente, en la que se identifique el inmueble para cuya adquisición se entregan de forma anticipada las cantidades.

En el caso de que se retrase la entrega de la vivienda, se prorrogará el contrato de seguro mediante el pago de una prima. Se tendrá que informar al asegurado de esta prórroga.

Este seguro o aval bancario también protege a aquellas personas que deseen abandonar la cooperativa, que tendrán derecho a que se les devuelvan las cantidades adelantadas, aunque normalmente deberá esperar a que le sustituya otro cooperativista. La ley permite que se demore la devolución hasta 18 meses, y puede retenerse hasta un 5% en caso de baja injustificada, pero es algo inusual y tiene que estar contemplado en los estatutos de la cooperativa.

Cantidades ingresadas en una cuenta especial

También la LOE obliga a los promotores a depositar las cantidades anticipadas por los adquirientes en una cuenta especial creada en el banco que ha concedido el préstamo promotor. En ella, solo se ingresarán las aportaciones de los cooperativistas, y solo se podrá sacar dinero para atender las necesidades derivadas de la construcción de la vivienda, por lo que se debe justificar hasta el último céntimo del que se dispone.

Además, la entidad bancaria en la que se abre la cuenta se convierte en corresponsable del uso que se dé a los fondos ingresados en la cuenta.

2. Auditoría de las cuentas de la cooperativa

Las cooperativas están obligadas a someter sus cuentas anualmente a una auditoría externa en determinados supuestos. En el caso de la legislación valenciana, estarán obligadas en los siguientes casos:

• Cuando así lo exija la Ley de Auditoría de Cuentas y sus normas de desarrollo.
• Cuando se hayan dotado de una sección de crédito.
• A solicitud de al menos el 10 % de los socios y socias o de 50 de ellos dirigida al Registro de Cooperativas.
• Cuando lo prevean los estatutos o lo acuerden la asamblea general, los administradores o administradoras o la comisión de control.

¿Es posible asegurar las cantidades entregadas antes de obtener la licencia de obra?

Una de las principales críticas que se hizo a la LOE es que solo obligaba a la contratación de un seguro o aval bancario a partir de la concesión de la licencia de edificación, por lo que se la acusó de dejar desamparados a quienes realizan aportaciones económicas a un proyecto antes de que la gestora o promotora cuente con la licencia de obras.

Para poder asegurar estas cantidades existe la posibilidad de contratar un seguro de caución antes de la obtención de la licencia de edificación, pero no es tarea sencilla, ya que las compañías aseguradoras no suelen mostrarse muy dispuestas a ello.

Otra posibilidad es conseguir un aval bancario, que tampoco es fácil de conseguir, y que se suele vincular a un control exhaustivo de cada euro que sale de la cuenta a través de la contratación de un Project Monitoring.

De las dos opciones que hemos expuesto, y aunque ninguna de las dos es fácil de conseguir, la segunda es la que más se ha extendido en los últimos años. De todas formas, conseguir esta protección extra, está muy ligado a que la cooperativa cuente con una gestora con amplia trayectoria y reconocimiento en el sector, y a su habilidad para negociar con la aseguradora o la entidad bancaria.

Consejos a tener en cuenta antes de asociarse a una cooperativa de viviendas

• Informarnos al detalle sobre las características del proyecto: si ya es propietaria de los terrenos donde se construirán las viviendas, si ese suelo está en disposición para que se empiece a construir o hay que esperar a que finalice un desarrollo urbanístico; si existe o no proyecto; si hay o no licencia, y si existe o no constructora; cómo serán las aportaciones económicas, plazos de ejecución, fases en que se dividirá el proyecto, estado en el que se encuentra en ese momento…
• Si todavía no se ha obtenido la licencia de obra, deberemos informarnos de si se cuenta con algún tipo de seguro o aval bancario que garantice las aportaciones realizadas hasta su obtención. En el caso de que ya tenga la licencia, asegurémonos de que se ha cumplido con la ley, y se han contratado los seguros obligatorios.
• Conocer los estatutos de la cooperativa y cuáles son los derechos y obligaciones de los cooperativistas.
• Obtener toda la información posible sobre la empresa gestora: quiénes la componen, estado de las cuentas, experiencia, si ha tenido en el pasado algún tipo de problema. Además, también es interesante ver el contrato entre la cooperativa y la gestora, para comprobar cuáles son las condiciones económicas del mismo.
• Hablar con los bancos antes de formalizar la entrada en una cooperativa, para conocer cuáles podrían ser las condiciones de un crédito hipotecario y los gastos de gestión.