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Ventajas de invertir en plazas de garaje

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Qué ventajas tiene invertir en plazas de garaje y qué tener en cuenta antes de tomar una decisión

En estos momentos de incertidumbre económica, el sector inmobiliario se ha vuelto a convertir en un valor refugio al que acuden los inversores, y se ha disparado el interés por la adquisición de plazas de garaje, un activo cada vez más demandado, por su precio y alta rentabilidad.

De hecho, la compra de plazas de garajes se ha convertido en una de las principales opciones de inversión para pequeños y medianos inversiones por diversas razones:

  • Precio: invertir en el sector inmobiliario requiere, en la mayoría de los casos, una alta capacidad inversora. Sin embargo, por su precio, las plazas de garaje son un activo que están al alcance de prácticamente todo tipo de inversores.
  • Financiación: en la mayoría de los casos, no hace falta recurrir a financiación externa para adquirir una plaza de garaje, pero en el caso de que sea necesario, será más sencillo obtener el crédito, puesto que, al ser la cantidad a financiar menor, las condiciones y trabas impuestas por las entidades financieras será menor que las que se impone, por ejemplo, a los compradores de vivienda.
  • Alta demanda: la demanda de alquiler de plazas de garaje no ha dejado de crecer en los últimos tiempos, y la previsión es que la tendencia continúe, especialmente en ciudades grandes y de tamaño medio, donde se están imponiendo políticas que de reducción del tráfico rodado que incluyen la imposición de restricciones al aparcamiento. Así que, si la plaza tiene una buena ubicación, lo normal es que se consiga alquilar en un espacio corto de tiempo.
    Además, esa misma alta demanda y el interés inversor, hace que la venta de plazas de garaje resulte más rápida que la de otros activos inmobiliarios, con lo que es más sencillo recuperar la inversión, o incluso sacarle rentabilidad con la venta.
  • Alta rentabilidad: invertir en plazas de garaje ofrece, a día de hoy, una alta rentabilidad que supera con creces la que podemos encontrar, por ejemplo, si nos decidimos por invertir en determinados productos financieros. En ciudades con alta demanda, como Madrid y Barcelona, la rentabilidad se ha llegado a situar por encima de 8%, y en ciudades más pequeñas, aunque las cifras son más modestas, siguen resultando muy interesantes.

En la siguiente tabla, elaborada por Bankinter, se puede ver la rentabilidad de diferentes activos inmobiliarios, incluidas las plazas de garaje, en las capitales españolas
Pocos gastos de mantenimiento: como en el caso de las viviendas, los propietarios de plazas de garaje tienen que asumir del pago de los gastos de la comunidad de propietarios y el IBI, pero éstos suelen ser muy inferiores a los de una vivienda. De todas formas, es importante informarse sobre esos gastos antes de adquirir la plaza. Además, salvo casos muy excepcionales, apenas habrá gastos de mantenimiento adicionales.

  • Disponibilidad inmediata para ponerla en alquiler: lo normal es que no sea necesario realizar ningún tipo de obra de reforma o acondicionamiento antes de poner la plaza en alquiler, por lo que podemos empezar a sacar rentabilidad a nuestra inversión casi de forma inmediata.

Qué tener en cuenta a la hora de comprar una plaza de garaje

  • Situación: la ubicación de la plaza es fundamental si el objetivo de la compra es realizar una inversión de la que obtener beneficio. En ese caso, tendremos que analizar la zona donde está situada, comprobar si es una zona donde aparcar en la calle resulta complicado o tiene restricciones, y ver si realmente hay demanda de alquiler.
  • Consultar el precio medio del alquiler de plazas de garaje en la zona donde está ubicada: esto nos permitirá conocer de antemano cuál es la rentabilidad que podremos obtener.
  • Calcular los gastos que implica la compra y mantenimiento de la plaza. A la hora de comprar la plaza, habrá que pagar los impuestos correspondientes. Además, como hemos dicho anteriormente, la posesión del inmueble implicará una serie de gastos fijos que, normalmente, suelen ser bastante reducidos. Aun así, conviene informarse bien, con el fin de asegurarnos que efectivamente la inversión va a resultarnos rentable.
  • Pedir nota simple en el Registro de la Propiedad: es más que recomendable, antes de comprar una plaza de garaje, comprobar si pesa alguna carga sobre la plaza, y si figura como finca registral independiente, ya que en caso contrario, antes de comprarla, será necesario que el propietario realice una serie de trámites para segregarla como finca independiente.
    Comprobar que el propietario de la plaza está al corriente de los pagos de la comunidad.
  • Comprobar si existen limitaciones comunitarias. Es importante conocer las normas de la comunidad de propietario, por si hay alguna norma que nos pueda impedir o poner trabas a la hora de poner la plaza en alquiler. Por ejemplo, hay comunidades que no permiten que las plazas de garaje se alquilen a terceros ajenos a la finca.

Impuestos a pagar por una plaza de garaje

  • IVA: Se aplica cuando la plaza se compra directamente al promotor.Se aplicará el 10% de IVA cuando se adquieran una o dos plazas junto a una vivienda, y siempre que la plaza o plazas se consideren de primera entrada, es decir, que no hayan sido vendidas antes a otra empresa ni se hayan estado en alquiler por un tiempo superior a dos años. En el resto de casos de aplicará el 21% de IVA.
  • Impuesto de transmisiones patrimoniales (ITP): en el caso de que la venta se realice entre particulares, cuyo tipo dependerá de la comunidad autónoma en la que esté situada la plaza. Por ejemplo, en la Comunidad Valenciana el tipo del ITP está fijado en el 10%.
  • Impuesto por los ingresos del alquiler: los ingresos conseguidos por el pago de la renta del alquiler de una plaza de garaje se consideran rendimientos de capital inmobiliario, y como tales se tienen que declarar en el IRPF, donde es posible desgravarse el IBI, gastos de comunidad, intereses de la hipoteca, si se ha adquirido con un crédito, gastos de mantenimiento, primas del seguro del garaje, gastos de suministros, costes de gestión por agencia inmobiliaria, en el caso de que se utilice para alquilar la plaza.
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Limitación del importe de alquileres de vivienda

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Plan Nacional de Respuesta a la Guerra, limitación a los alquileres

El pasado 31 de marzo entró en vigor el Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania, que incluye, en materia de vivienda, una limitación extraordinaria de la actualización de las rentas del alquiler hasta el 30 de junio de 2022.

La medida afectará a los contratos de alquiler de vivienda habitual cuya renta se tenga que actualizar entre el 31 de marzo, fecha de su entrada en vigor, y el 30 de junio de 2022 y, según cálculos del Gobierno, afectará a unos 875.000 contratos.

Con la aprobación de este decreto, se desvincula la actualización de los precios de los arrendamientos de Índice de Precios al Consumo (IPC), y se limita la subida a la variación experimentada por el Índice de Garantía de Competitividad (IGC), aunque se admiten determinadas excepciones para los pequeños propietarios.

Qué es el IGC

El Índice de Garantía de Competitividad es una tasa de revisión de precios que publica mensualmente e Instituto Nacional de Estadística (INE). Para su cálculo se tiene en cuenta el IPC y la evolución de la competitividad en función del resto de los países miembros de la Eurozona.

Según explica la propia página web de INE, “la tasa será igual a la del Índice de Precios al Consumo Armonizado (IPCA) de la UEM menos una parte de la pérdida de competitividad acumulada por España desde 1999”.

Además, la legislación establece que “cuando la tasa de variación de este índice se sitúe por debajo de 0 por ciento, se tomará el 0% como referencia; y que “cuando la tasa de variación de este índice supere el objetivo a medio plazo de inflación anual del Banco Central Europeo (2%)”, se tomará el 2% como referencia, con el objetivo de garantizar que los “contratos a los que se aplique este nuevo índice contribuyan a garantizar el mantenimiento de la competitividad de la economía en el medio plazo”.

Puesto que el último dato publicado (enero de 2022) sitúa el índice en el 2,02%, el valor que se tomará como referencia para los contratos que tengan que actualizar su renta, hasta que se publique nuevo dato, será el 2%.

La limitación para grandes tenedores

Pero como hemos dicho, en el real-decreto se diferencia entre grandes tenedores y pequeños propietarios.

La norma define como gran tenedor a toda aquella persona física o jurídica titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial, o de una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros,

Los grandes tenedores podrán negociar con sus inquilinos subidas anuales de la renta, pero esta subida en ningún caso podrá ser superior a la última variación del IGC publicada a fecha de la actualización de la renta, por lo que en ningún caso se podrán subir las rentas por encima del 2%.  

Limitación para los pequeños propietarios

Por su parte, los pequeños propietarios tendrán la posibilidad de pactar con los inquilinos subidas superiores al último IGC publicado, pero en el caso de que no se llegue a un acuerdo con el arrendatario, la actualización de la renta se ceñirá al último dato del IGC hecho público por el INE.

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Nuevo Bono de alquiler joven

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Medidas para facilitar a los jóvenes el acceso a la vivienda. Nuevo Bono de alquiler joven

Según datos del Observatorio de Emancipación que elabora el Consejo de la Juventud de España (CJE), en el primer semestre de 2021 solo 1,5 de cada 10 jóvenes están emancipados, lo que supone 2,4 puntos menos que en el semestre anterior, y la cifra más baja desde el año 1998.

La dificultad de los jóvenes para emanciparse en nuestro país no es un problema nuevo, pero en los últimos tiempos, tal y como demuestran los datos, la situación ha empeorado hasta niveles prácticamente insoportables, a pesar de que, desde hace años, son una de los sectores de población prioritario en los diferentes planes de vivienda aprobados, incluido el último, el Plan de Vivienda 2022-2025, sobre el que ya hablamos en un post anterior..

Quizá por ello, se ha considerado necesario poner en marcha una ayuda adicional, el Bono de Alquiler Joven, que prevé entregar ayudas directas de 250 euros durante dos años a jóvenes que alquilan una vivienda o una habitación en un piso compartido.

En qué consiste el Bono de Alquiler Joven y quiénes pueden ser sus beneficiarios

Con el bono joven del alquiler se habilitan ayudas por valor de 200 millones de euros anuales que, según cálculos del Ejecutivo, beneficiará hasta a 70.000 jóvenes cada año.

Los beneficiarios del bono son jóvenes entre 18 y 35 años, ciudadanos españoles, europeos (se incluye Suiza) o procedentes de terceros países con residencia legal en España, con contrato de trabajo, y cuyos ingresos no superen los 24.318,84 euros al año (tres veces el IPREM.

Además, solo podrán beneficiarse del bono jóvenes que alquilen una vivienda por un precio máximo de 600€ mensuales o una habitación en un piso compartido por un precio máximo de 300€.

Estos límites se podrán ampliar a un máximo de 900 y 450 euros mensuales respectivamente, si así lo establece la Comisión de seguimiento formada por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana y la comunidad autónoma correspondiente.

La ayuda en ningún caso podrá superar el precio que se paga por el alquiler, y tiene carácter retroactivo con fecha 1 de enero de 2022. Es decir, los beneficiaros recibirán el dinero atrasado, una vez se les conceda la ayuda.

Por último, cabe señalar las personas que reciban los 250€ del Bono de Alquiler Joven también pueden ser receptores de ayudas incluidas en el Plan de Vivienda, aunque en este caso se establecen algunos límites: la cuantía máxima de la ayuda que se reciba a través del Plan de Vivienda será de un 40% de la diferencia entre el alquiler de la vivienda y la ayuda del Bono de Alquiler Joven, con el límite conjunto (suma ambas ayudas) del 75% de la renta del alquiler.

Obligación de justificar el destino que se ha dado a la ayuda

Los jóvenes que reciban las ayudas previstas en el Bono de Alquiler Joven tendrán que acreditar "por cualquier medio admitido en derecho" el pago de la renta o del precio de la cesión de todas las mensualidades en las que haya recibido la subvención como mínimo, con una periodicidad semestral, y en un plazo mínimo de tres desde la finalización del último mes natural en el que se recibió la subvención.

Cómo solicitar la ayuda

Como ocurre con todas las ayudas para facilitar el acceso a una vivienda, aunque el bono de alquiler joven es una medida estatal, se gestiona a través de las comunidades autónomas, que son las que tienen las competencias en esta materia.

La Conferencia Sectorial de Vivienda ya ha aprobado el reparto del presupuesto destinado al bono joven al alquiler 2022-2023. Ahora, el Estado debe transferir los importes a cada comunidad autónoma, algo que se espera que se produzca en breve, ya que el objetivo es que las ayudas se pongan en marcha lo antes posible.

Una vez transmitidos los fondos, los jóvenes deberán solicitar las ayudas, de manera telemática o presencial, a la comunidad autónoma correspondiente.

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Plan de vivienda 2022-2023

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Plan de vivienda 2022-2025

El Gobierno aprobó el pasado martes, 18 de enero, el Plan de vivienda 2022-2025. Dotado con 1.700 millones de euros, el plan, como viene ocurriendo en los últimos años, pone su acento en el alquiler, aunque mantiene un número limitado de ayudas a la adquisición de vivienda, que tienen como objetivo fomentar la compra de viviendas en municipios de pequeño tamaño por parte de jóvenes, con el fin de frenar el despoblamiento de las zonas rurales.

Con el fin de facilitar el acceso a una vivienda a los ciudadanos, el Plan elaborado por el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (MITMA) recoge, por un lado, una serie de programas de entrega de ayudas directas para que jóvenes y personas que se encuentran en una situación de vulnerabilidad puedan acceder a una vivienda en alquiler.

Por otro, se centra en medidas que tienen como objetivo aumentar la oferta de vivienda en alquiler, con ayudas para fomentar la construcción o rehabilitación de edificios destinados al alquiler social; pero también con programas que incluyen ayudas dirigidas directamente a los arrendadores.

Programas de ayudas para el acceso a una vivienda digna

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Cláusulas COVID

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Qué es la cláusula COVID en los alquileres y para qué sirve

El inicio del confinamiento provocó que miles de inquilinos dejaran las viviendas y locales comerciales que tenían alquiladas. Estudiantes que ya no tenían que acudir a su centro académico y volvieron a su vivienda familiar; trabajadores que habían perdido sus empleos o que, gracias al teletrabajo, ya no tenían que ir cada día a su centro de trabajo, y empresas que no tuvieron más remedio que cerrar su negocio, o que comprendieron que no tenían la necesidad de continuar soportando los gastos de mantener una sede física.

Sin embargo, no en todos los casos ha resultado sencillo resolver los contratos de alquiler, ni llegar a una solución con la que estuvieran de acuerdo las dos partes.

Por ejemplo, muchos estudiantes volvieron a sus residencias habituales, pero dejaron sus pertenencias en las viviendas arrendadas, por lo que no era posible resolver el contrato y que el propietario pudiera disponer libremente de su propiedad; o propietarios que ponían pegas a la cancelación anticipada, y exigían penalizaciones por incumplimiento de contrato.

Para evitar que se vuelvan a repetir situaciones de este tipo, cada vez son más los contratos de alquiler, fundamentalmente de locales comerciales y viviendas para estudiantes o trabajadores desplazados temporalmente de su lugar habitual de residencia, que incluyen lo que se ha denominado cláusulas COVID.

Se trata de una cláusula del contrato de alquiler cuyo objetivo es regular una serie de condiciones en caso de que se produzca un nuevo estado de alarma, confinamiento o restricciones de movilidad con el fin de conciliar los intereses de arrendador y arrendatarios.

En qué consisten las cláusulas COVID

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