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Limitación del importe de alquileres de vivienda

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Plan Nacional de Respuesta a la Guerra, limitación a los alquileres

El pasado 31 de marzo entró en vigor el Real Decreto-ley 6/2022, de 29 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes en el marco del Plan Nacional de respuesta a las consecuencias económicas y sociales de la guerra en Ucrania, que incluye, en materia de vivienda, una limitación extraordinaria de la actualización de las rentas del alquiler hasta el 30 de junio de 2022.

La medida afectará a los contratos de alquiler de vivienda habitual cuya renta se tenga que actualizar entre el 31 de marzo, fecha de su entrada en vigor, y el 30 de junio de 2022 y, según cálculos del Gobierno, afectará a unos 875.000 contratos.

Con la aprobación de este decreto, se desvincula la actualización de los precios de los arrendamientos de Índice de Precios al Consumo (IPC), y se limita la subida a la variación experimentada por el Índice de Garantía de Competitividad (IGC), aunque se admiten determinadas excepciones para los pequeños propietarios.

Qué es el IGC

El Índice de Garantía de Competitividad es una tasa de revisión de precios que publica mensualmente e Instituto Nacional de Estadística (INE). Para su cálculo se tiene en cuenta el IPC y la evolución de la competitividad en función del resto de los países miembros de la Eurozona.

Según explica la propia página web de INE, “la tasa será igual a la del Índice de Precios al Consumo Armonizado (IPCA) de la UEM menos una parte de la pérdida de competitividad acumulada por España desde 1999”.

Además, la legislación establece que “cuando la tasa de variación de este índice se sitúe por debajo de 0 por ciento, se tomará el 0% como referencia; y que “cuando la tasa de variación de este índice supere el objetivo a medio plazo de inflación anual del Banco Central Europeo (2%)”, se tomará el 2% como referencia, con el objetivo de garantizar que los “contratos a los que se aplique este nuevo índice contribuyan a garantizar el mantenimiento de la competitividad de la economía en el medio plazo”.

Puesto que el último dato publicado (enero de 2022) sitúa el índice en el 2,02%, el valor que se tomará como referencia para los contratos que tengan que actualizar su renta, hasta que se publique nuevo dato, será el 2%.

La limitación para grandes tenedores

Pero como hemos dicho, en el real-decreto se diferencia entre grandes tenedores y pequeños propietarios.

La norma define como gran tenedor a toda aquella persona física o jurídica titular de más de 10 inmuebles urbanos de uso residencial, o de una superficie construida de más de 1.500 m2 de uso residencial, excluyendo garajes y trasteros,

Los grandes tenedores podrán negociar con sus inquilinos subidas anuales de la renta, pero esta subida en ningún caso podrá ser superior a la última variación del IGC publicada a fecha de la actualización de la renta, por lo que en ningún caso se podrán subir las rentas por encima del 2%.  

Limitación para los pequeños propietarios

Por su parte, los pequeños propietarios tendrán la posibilidad de pactar con los inquilinos subidas superiores al último IGC publicado, pero en el caso de que no se llegue a un acuerdo con el arrendatario, la actualización de la renta se ceñirá al último dato del IGC hecho público por el INE.

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Plazo de prescripción de la reclamación vicios de construcción

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Cuándo comienza el cómputo del plazo de 2 años de prescripción para la reclamación por vicios de construcción

Cuando compramos un inmueble y aparecen vicios de construcción, tenemos la posibilidad de realizar una reclamación judicial, siempre que hayan aparecido dentro de un determinado plazo, que varía en función del tipo de daños.

Así, el artículo 17 de la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE) establece tres plazos de garantía en función del tipo de daños materiales que se presenten:

  • 10 años para defectos estructurales o de cimentación.
  • 3 años para defectos de habitabilidad.
  • 1 año para vicios de acabado o terminación.

Se trata de plazos de caducidad, por lo que, si los vicios de construcción aparecen una vez pasados estos plazos, no será posible reclamar.

Para saber si es posible realizar una reclamación, hemos de tener en cuenta que el plazo de caducidad empieza a contar, según establece el artículo 6.5 de la LOE, “a partir de la fecha en que se suscriba el acta de recepción, o cuando se entienda ésta tácitamente producida”.

La recepción de una obra tiene lugar dentro de los 30 días siguientes a la fecha de su terminación, que se acredita con el certificado final de obra. Es decir, el plazo empieza a contar pasados treinta días desde que el constructor notifica al promotor la terminación de la obra por medio de ese certificado, siempre que el promotor no ponga de manifiesto reservas o rechazo motivado por escrito.

Plazo de prescripción

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Interesado en Autopromoción?, aquí le explicamos todos los detalles

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Qué tener en cuenta a la hora de comprar un terreno y construir una vivienda de autopromoción

La pandemia ha marcado un importante cambio en las prioridades de muchas personas a la hora de decidirse por la compra de una vivienda. Los meses de obligado encierro, a lo que han seguido un largo período de tiempo en el que las restricciones han hecho que pasemos más tiempo del habitual en casa, nos ha llevado a valorar más aspectos como la amplitud de los espacios interiores, y tener la posibilidad de disfrutar del aire libre sin salir de casa.

La consecuencia ha sido el aumento de la demanda de áticos, pisos con amplias terrazas y, sobre todo, de viviendas unifamiliares. Pero además, también ha crecido de manera exponencial el número de personas que se deciden a comprar un terreno con el objetivo de construir su propia vivienda independiente.

Ventajas de la autopromoción

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Nueva legislación sobre apartamentos turísticos

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Nueva normativa en la Comunidad Valenciana para los apartamentos turísticos

El pasado 7 de julio entró en vigor la  Ley 15/2018 de turismo, ocio y hospitalidad de la Comunitat Valenciana, uno de cuyos objetivos es el de regular el sector del alquiler turístico, con el fin de poner freno a la proliferación de apartamentos turísticos ilegales.

Para conseguirlo, la normativa introduce una serie de modificaciones que endurecen claramente las condiciones para arrendar una vivienda con fines vacaciones, y reduce de manera drástica las posibilidades de realizar este tipo de arrendamientos acogiéndose a la modalidad de alquiler por temporadas que recoge la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).

Así, la nueva ley autonómica define como viviendas de uso turístico “los inmuebles completos, cualquiera que sea su tipología, que, contando con el informe municipal de compatibilidad urbanística que permita dicho uso, se cedan mediante precio con habitualidad en condiciones de inmediata disponibilidad y con fines turísticos, vacacionales o de ocio”.

Una definición que convierte el concepto de “habitualidad” como clave fundamental para decidir si estamos ante una vivienda de uso turístico o no, y que establece que se da esta condición de “habitualidad” en las siguientes situaciones:

  • Cuando el inmueble se cede para el uso turístico por empresas gestoras de viviendas turísticas o
  • Cuando se prestan servicios propios de la hostelería, independientemente del período de tiempo para el que sea alquilada o
  • Cuando se utilicen canales de comercialización turística y se lleve a cabo a través de operadores turísticos o cualquier otro canal de venta turística, incluido Internet u otros sistemas de nuevas tecnologías.

Es decir, sólo los casos en que el arrendamiento se realice directamente entre arrendador y arrendatario, sin la intervención de un intermediario, y no se presten servicios propios de la industria hostelera quedan fuera de esta definición de alquiler turístico.

La ley también establece que los alojamientos turísticos (artículo 77.5) deberán inscribirse en el Registro (autonómico) de Actividades Turísticas.

Con esta medida, la Generalitat deja en manos de los ayuntamientos la decisión última para poder dar de alta una vivienda de uso turístico, ya que antes de realizar la inscripción, será necesario contar con un informe municipal de compatibilidad urbanística, en el que el ayuntamiento correspondiente declare que el uso de la vivienda como turística se ajusta a sus planeamientos urbanísticos.

Cabe tener en cuenta que cada Ayuntamiento podrá establecer unos criterios diferentes para cada barrio o zona mediante modificaciones puntuales en sus planes de ordenación urbana.

Sanciones

Por último, la ley mantiene el régimen sancionador previo a la modificación de la ley, que prevé importantes sanciones para aquellos propietarios que no cumplan con la norma y que establece tres tipos de infracciones: leves, graves y muy graves.

  • Las infracciones leves podrán ser sancionadas con un apercibimiento y con multas de hasta 10.000€
  • Las infracciones graves podrán ser sancionadas con multas desde 10.001€ hasta 100.000€, clausura del establecimiento o actividad turística por un período de hasta seis meses en el supuesto de deficiencias graves, o por un período superior hasta la subsanación de las deficiencias observadas; y suspensión de hasta seis meses para el ejercicio de una profesión turística.
  • Las infracciones graves podrán ser sancionadas con multas que van desde los 100.001€ hasta los 600.000€ y clausura o cese definitivo de la actividad o del servicio turístico.

Entre las infracciones graves se puede citar el ejercicio de la actividad sin haber comunicado su inicio del modo legalmente determinado o sin la habilitación preceptiva, lo que incluiría todos aquellos alquileres definidos como turísticos por la nueva legislación que se llevaran a cabo sin haber realizado el la inscripción de la vivienda en el registro autonómico de actividades turísticas.

Antonia M Andreu

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Cambios en las Plusvalías Municipales

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Gobierno y Ayuntamientos acuerdan una reforma de la Plusvalía Municipal tras  la sentencia del Constitucional que anulaba el impuesto en las ventas a pérdidas

El Ministerio de Hacienda y la Federación Española de Municipios y Provincias (FEMP) han pactado la reforma del Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como Plusvalía Municipal, principal fuentes de ingresos, junto con el IBI, para los Ayuntamientos de nuestro país.

Aunque ya se estaba trabajando para realizar una reforma de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, donde se regula este impuesto, se ha decidido adelantar esta reforma parcial de la normativa, tal y como se explica en el preámbulo de la ley, debido a la sentencia del Tribunal Constitucional de mayo de 2017 (publicada en el BOE en junio del mismo año), en la que se declara inconstitucional y se anula parcialmente el pago de la Plusvalía Municipal para las ventas realizadas con pérdidas.

La sentencia ha generado una lluvia de reclamaciones ante los tribunales por parte de ciudadanos que vendieron sus viviendas sin sacar ningún beneficio y que, a pesar de ello, se  habían visto obligados a pagar el impuesto.

Pero por si esto fuera poco para las ya maltrechas arcas municipales, no han sido pocas las reclamaciones realizadas por ciudadanos que, a pesar de conseguir un beneficios con la venta de sus inmuebles, bien porque consideraron que las cantidades reclamadas por los Ayuntamientos eran excesivas y no se correspondían con el beneficio obtenido, bien porque interpretaron que con su sentencia el Constitucional anulaba por completo la regulación del impuesto.

Así lo han entendido algunos jueces, que en diferentes sentencias han anulado las  liquidaciones/autoliquidaciones, a pesar de que la transmisión de la vivienda había generado beneficios, al considerar que la sentencia del Constitucional dejaba fuera del ordenamiento jurídico los artículos 107.2 y 110.4 de la Ley Reguladora de Haciendas Locales, en los que se desarrolla el impuesto.

Y aunque algunas de estas sentencias están ahora mismo a la espera de que se pronuncie el Tribunal Supremo, que ha admitido a trámite los recursos de casación interpuestos por algunos Ayuntamientos, la Federación Española de Municipios y Provincias (FEMP) no ha dejado de reclamar durante estos meses al Gobierno una reforma urgente del Impuesto, con el fin de poner fin a una situación que  afecta gravemente a la financiación municipal.

Finalmente, tras meses de negociación, se ha llegado a un acuerdo para aprobar una nueva regulación que aporta varias novedades y que tendrá carácter retroactivo desde el 15 de junio de 2017, fecha en la que se publicó en el BOE la citada sentencia del Tribunal Constitucional.

Novedades de la reforma de la Plusvalía Municipal

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