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La regulación de la fianza del alquiler

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Garantías de cumplimiento del contrato de arrendamiento

La regulación de la fianza del alquiler y de las garantías adicionales

La fianza es una garantía que el arrendatario debe entregar al arrendador para garantizar el cumplimiento del contrato y cubrir las posibles responsabilidades por los deterioros o desperfectos que se pueden producir en el inmueble arrendado o por posibles impagos.

Está regulada y limitada por la legislación estatal y las autonómicas que, entre otras cosas, establecen qué cantidad se puede exigir como garantía, dónde depositarla, cuándo y cómo se tiene que devolver, en qué casos puede ser objeto de actualización y cuándo y porqué puede el propietario disponer de ella y no devolvérsela al inquilino.

Cantidad a la que puede ascender la fianza

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) dedica su artículo 36 a la fianza, tanto en los arrendamientos de vivienda como a alquileres con fines distintos a la vivienda.

Cabe señalar que, salvo en casos muy concretos, como el de la cantidad que se debe exigir como fianza, en los arrendamientos para fines distintos al de vivienda la norma deja bastante libertad a las partes para que acuerden la mayoría de las condiciones del alquiler: duración del contrato, actualización de la renta, actualización de la fianza… El único límite que pone el cumplimiento de lo dispuesto en el título II de la LAU y las disposiciones del Código Civil.

La LAU sí que regula las cuantías que se tienen que exigir como fianza en ambos tipos de arrendamiento, y especifica que es obligatoria. En el caso de los alquileres de vivienda, deberá ser equivalente a una mensualidad de la renta. Cuando se trata de alquileres con fines distintos al de vivienda, la fianza será de dos mensualidades. Por lo tanto, cualquier petición de fianza que supere esas cantidades quedará fuera de la ley.

Además, la norma permite añadir a la fianza obligatoria otro tipo de garantías, sobre las que hablaremos más adelante.

Cuándo se puede actualizar la fianza

En el caso de los alquileres de vivienda, la ley solo permite actualizar la fianza para equipararla a la renta vigente una vez finalizado el período mínimo de duración del contrato. Es decir, en el caso de que se prorrogue el contrato, se podrá actualizar la fianza al alza o a la baja para equipararla a la renta vigente. Esta actualización podrá realizarse cada vez que se prorrogue el contrato (están permitidas tres prórrogas anuales).  

Sin embargo, hay que tener en cuenta que, desde su entrada en vigor, el 1 de enero de 1995, la LAU ha sido reformada en numerosas ocasiones, y que muchas de estas reformas han supuesto la modificación de la duración mínima de los contratos de alquiler entre particulares.

Por ello, es importante saber en qué fecha se firmó el contrato del alquiler, ya que de ello dependerá su duración, en qué momento se inicia el período de prórrogas voluntarias y, por tanto, cuándo se puede actualizar la fianza.

  • Desde el 6 de marzo de 2019, fecha de la última reforma de la ley, los contratos entre particulares tienen una duración mínima de cinco años, con posibilidad de prorrogarlos anualmente durante tres años.
  • Entre el 22 de enero de 2019 y el 6 de marzo de 2019, los contratos entre particulares tuvieron una duración mínima de tres años, con la posibilidad de prorrogarlos anualmente durante tres años.
  • Entre el 19 de diciembre de 2018 y el 22 de enero de 2019 estuvo en vigor un Real Decreto que situaba el plazo mínimo de duración de los alquileres de vivienda entre particulares en cinco años, con posibilidad de prorrogarlos anualmente durante tres años.

Ese Real Decreto no fue convalidado por el Congreso de los Diputados, por lo que decayó y la duración de los contratos volvió a ser de tres años, pero desde su aprobación y hasta que se produjo la votación en contra en el Congreso estuvo vigente, por lo que los contratos firmados durante el tiempo en que estuvo en vigor, tienen una duración mínima de cinco años.

  • Entre el 6 de junio de 2013 y el 18 de diciembre de 2018 la duración mínima de los contratos de alquiler de vivienda entre particulares era de tres años, con la posibilidad de prorrogarlos anualmente por tres más. Por lo tanto, una vez transcurridos esos tres años de contrato, si se decidía prorrogarlo, se podía proceder a la actualización de la renta.
  • Entre el 1 de enero de 1995 y el 5 de junio de 2013 la duración mínima de los contratos de alquiler entre particulares se situó en los cinco años, con posibilidad de prorrogarlos anualmente durante tres años más.

Así, por ejemplo, un contrato de alquiler de un año firmado en enero de 2022, podrá prorrogarse, si así lo desea el inquilino y no se dan ninguno de los casos en los que el propietario tiende derecho a reclamar la vivienda, hasta enero de 2027, y solo podrá actualizarse la fianza a partir de esa fecha.

Por su parte, un contrato de alquiler de un año firmado el 23 de enero de 2019, se pudo prorrogar por primera vez en enero de 2022, momento en que se pudo actualizar la fianza.

Garantías adicionales a la fianza

La última reforma de la LAU permite que a la hora de suscribir el contrato se pacten garantías adicionales de cumplimiento, aparte de la fianza en metálico, pero las limita y establece que no podrán ser superiores a dos mensualidades de la renta.

De este modo, las garantías serán el mes o los dos meses de fianza obligatoria, en función del tipo de arrendamiento y, opcionalmente, dos mensualidades más en forma de garantía adicional (aval bancario o un depósito de garantía).

Cualquier exigencia adicional quedaría fuera de la ley.

Cabe señalar que cuando entró en vigor la LAU, en enero de 1995, permitía la suscripción de garantías sin imponer ningún tipo de límite. Así se mantuvo hasta la aprobación del Decreto Ley de 19 de diciembre de 2018, que limitaba estas garantías a dos mensualidades más.

Como hemos comentado anteriormente, dicho Decreto solo estuvo en vigor hasta el 22 de enero de 2019. Después, durante los escasos meses en que volvió a estar en vigor la reforma de 2013 se eliminaron los límites que después la reforma de marzo de 2019 recuperó.  

Depósito, actualización y devolución de la fianza

La LAU deja a las Comunidades Autónomas libertad para regular si obligan a los arrendadores a depositar el importe de la fianza, poniéndolo a disposición de la Administración autonómica o del ente público que se designe hasta la extinción del contrato.

Todas las comunidades autónomas, excepto la Comunidad Foral de Navarra y el Principado de Asturias, han regulado esta materia incluyendo la obligación de depósito.

En el caso de la Comunidad Valenciana, la norma que regula el régimen de depósito, devolución e inspección de las fianzas por arrendamientos de fincas urbanas es el DECRETO 46/2022, de 29 de abril, del Consell.

El Decreto establece la obligación de depositar la fianza en el plazo de un mes, desde la formalización del contrato o el comienzo real del alquiler, en cualquiera de las entidades financieras que a tal efecto determine la Conselleria competente en materia de hacienda.

Si, una vez finalizado el contrato, el inmueble se encuentra en buen estado y no hay deudas, el propietario deberá solicitar al organismo correspondiente el reingreso de la fianza y abonársela al inquilino. Esta cantidad deberá ser entregada al arrendador, para que puede devolvérsela al inquilino, como mucho en el plazo de un mes. Si la devolución se demora, el arrendatario podría reclamar intereses.

Hay que tener en cuenta que la legislación autonómica prevé la imposición de sanciones en el caso de no depositar la fianza del alquiler.

En la Comunidad Valenciana, el depósito de la fianza y su actualización, si se prorroga el contrato, y la recuperación se puede realizar telemáticamente o acudiendo a la entidad bancaria en la que se tiene que hacer el ingreso.

En qué casos el arrendador puede no devolver la fianza o parte de ella

Como hemos comentado antes, prácticamente todas las comunidades autónomas han legislado cómo y dónde depositar la fianza, que quedará a disposición de la Administración autonómica o del ente público que se designe.

En el caso de que se den algunas de las causas para la no devolución de la fianza, el arrendador deberá solicitar su retención por vía judicial, presentando pruebas de la causa por la que reclama la no devolución de toda o parte de la fianza. La recuperación de la fianza o de parte de ésta dependerá de lo que el juez dictamine.

La LAU no especifica cuáles son estas causas, por lo que la norma por la que hemos de regirnos es el Código Civil.

La prestación de una fianza no permite que el arrendatario deje de pagar alguna de las mensualidades de la rente -es muy habitual que se deje de pagar la última renta a cuenta de la fianza- ya que la fianza tiene que ser liquidada al final del arriendo.

Las causas por las que un arrendador puede alegar la no devolución de la fianza son las siguientes:

  • Por daños en la vivienda: en el caso de que se hayan producido desperfectos en la propiedad que no se puedan atribuir al normal deterioro de los objetos causado por el uso, el propietario podrá reclamar que se retenga cantidad que corresponda a la reparación.

Esta es una de las razones por las que se recomienda que al contrato se adjunte una cláusula detallando el estado del inmueble en el momento del arrendamiento, un inventario de muebles y fotografías de la vivienda.

Además, también es recomendable que antes de la entrega de las llaves arrendador y arrendatario inspeccionen juntos la vivienda para comprobar si ha habido algún tipo de daños o desperfectos y su causa, en caso de haberlos.

  • Por realizar obras sin permiso.
  • Por impago de la renta o de gastos que le corresponde pagar según el contrato. En el caso de que el importe de la fianza no cubra toda la deuda, se podrá pagar la cantidad que falte con otras garantías, si las hay. Si las garantías existentes no cubren los gastos, el propietario tendrá que reclamar el pago directamente al inquilino, y si no lo hace voluntariamente, emprender acciones judiciales.
  • Por entregar la vivienda sucia. El arrendatario debe entregar la vivienda en buen estado, lo que incluye que debe estar limpia. En caso de que no lo hiciera así, el arrendatario podría alegar que necesita el dinero de la fianza para realizar una limpieza a fondo del inmueble.
  • Por dejar el inmueble antes de la finalización del contrato, en el caso de que así se haya pactado en el contrato de alquiler.

Para este tipo de casos la LAU establece que “el arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización”.

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LOTUP. Cambios legales en viviendas rurales

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Cómo afectan las últimas reformas de la LOTUP las viviendas construidas en zonas rurales en la Comunidad Valenciana

Las últimas reformas de la Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje de la Comunidad Valenciana (LOTUP) han querido dar respuesta a dos importantes problemas a los que se llevan enfrentando desde hace años los responsables de la ordenación del territorio valenciano.

Por un lado, la proliferación de construcciones ilegales sobre terrenos no urbanizables y la imposibilidad de legalizar su situación; y por otro, las dificultades para realizar actuaciones sobre edificaciones rurales antiguas con el fin de darles nuevos usos y evitar, en muchos casos, la pérdida del patrimonio edificatorio rural.

La primera cuestión se abordó en 2019, con la aprobación de la ley 1/2019, de 5 de febrero de modificación de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje de la Comunitat Valenciana.

La segunda, se ha regulado este mismo año en el Decreto Ley 4/2022 del Consell, que actualiza el texto refundido de la LOTUP

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Qué es una hipoteca puente?

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Qué son las hipotecas puente y cuáles son sus características y condiciones

Son muchas las razones que pueden llevar a una persona a querer o necesitar cambiar de vivienda: un aumento en el número de miembros de la familia, un traslado en el trabajo, el teletrabajo…

Para aquellas personas que ya tienen una hipoteca, la mayoría de las veces ese cambio pasa por vender primero la casa que ya tienen hipotecada. Pero conseguir vender un inmueble no es siempre tarea fácil. Requiere tiempo, y no todos pueden o están dispuestos a esperar.

Si realmente queremos hacer ese cambio, y no queremos o no podemos esperar a vender nuestra vivienda, tenemos una primera opción que consiste en ponerla a la venta, iniciar la búsqueda de una nueva casa y, cuando la encontremos, intentar que el banco nos conceda una segunda hipoteca.

No es sencillo. Requiere contar con una situación económica excelente, lo suficientemente buena como para conseguir que un banco confíe en que podemos soportar el pago de dos cuotas hipotecarias. Y, además, tenemos que estar dispuestos a renunciar a una cantidad considerable de nuestros ingresos durante un período de tiempo que puede ser prolongado.

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Instalar placas solares para autoconsumo - Actualizado

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Placas solares para autoconsumo: legislación, trámites, subvenciones y bonificaciones fiscales

Cada vez son más los ciudadanos que contemplan la posibilidad de instalar placas fotovoltaicas para el autoconsumo. No es extraño, si tenemos en cuenta la escalada en el precio de la energía eléctrica, y las dudas sobre la seguridad del suministro del gas que ha provocado la guerra en Ucrania, que nos han llevado a temer posibles restricciones de consumo.

Para aclarar cualquier duda que pueda surgir, hemos recopilado la información recogida en los últimos artículos que hemos dedicado al tema, actualizando los datos allí donde sea necesario, con el fin de aclarar todas las dudas que pueden surgir.

Legislación vigente para la instalación de placas fotovoltaicas

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Que son y cómo funcionan las cooperativas de viviendas

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Cómo funcionan las cooperativas de vivienda y qué garantías de seguridad pueden proporcionar a los cooperativistas

Una cooperativa de vivienda es una asociación sin ánimo de lucro compuesta por personas que se unen para comprar un terreno en el que construir sus viviendas.

Algunas de las características de este tipo de asociaciones que las convierten en una muy buena opción para acceder a una vivienda para muchos ciudadanos son:

  • Al ser asociaciones sin ánimo de lucro, se eliminan intermediarios a los que hay que dejar un margen de beneficio, con lo que el precio de adquisición de las viviendas es el de coste y, por lo tanto, son mucho más económicas.
  • Al ahorro por la falta de intermediarios se une el que consiguen por toda una serie de beneficios fiscales: están exentas de pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, AJD y del IVA, en la adquisición del suelo. También tienen una exención del 95% en la cuota del IBI y tributan al 20% el Impuesto de Sociedades, y disfrutan de las mismas deducciones en los aranceles registrales para las inscripciones obligatorias y demás actos y contratos dirigidos a la realización de su objeto social.
    Además, los socios tienen la posibilidad de desgravarse las cantidades que aportan a la cooperativa.
  • Los socios pueden participar desde el primer momento en la actividad de la cooperativa. Eligen y puede ser elegidos para participar en los órganos rectores de la cooperativa, y las decisiones importantes se toman por mayoría en votaciones en las que cada socio tiene un voto. Así, por ejemplo, pueden elegir qué calidades tendrán las viviendas, entre otros asuntos.
  • Suelen disponer de un sistema de pagos accesibles cuyo objetivo es adaptarse a las posibilidades de los socios, siempre que no se comprometa la viabilidad de la promoción.
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