Cómo afectan las últimas reformas de la LOTUP las viviendas construidas en zonas rurales en la Comunidad Valenciana

Las últimas reformas de la Ley de Ordenación del Territorio, Urbanismo y Paisaje de la Comunidad Valenciana (LOTUP) han querido dar respuesta a dos importantes problemas a los que se llevan enfrentando desde hace años los responsables de la ordenación del territorio valenciano.

Por un lado, la proliferación de construcciones ilegales sobre terrenos no urbanizables y la imposibilidad de legalizar su situación; y por otro, las dificultades para realizar actuaciones sobre edificaciones rurales antiguas con el fin de darles nuevos usos y evitar, en muchos casos, la pérdida del patrimonio edificatorio rural.

La primera cuestión se abordó en 2019, con la aprobación de la ley 1/2019, de 5 de febrero de modificación de la Ley 5/2014, de 25 de julio, de ordenación del territorio, urbanismo y paisaje de la Comunitat Valenciana.

La segunda, se ha regulado este mismo año en el Decreto Ley 4/2022 del Consell, que actualiza el texto refundido de la LOTUP

Reforma de 2019 que facilita la legalización de construcciones realizadas sobre terreno no urbanizable

La reforma de la LOTUP del año 2019 abordaba importantes asuntos que habían condicionado la ordenación del territorio en los años anteriores. Entre ellos, la necesidad de dar una respuesta a los problemas ocasionados por los miles de viviendas diseminadas construidas en terreno no urbanizable en la Comunidad.

Con la nueva normativa, se abrió la posibilidad a que, previa solicitud, el plan general estructural, o cualquier instrumento de planeamiento con capacidad de establecer la ordenación estructural “delimite como zona urbanística los núcleos de viviendas consolidados construidos sobre suelo no urbanizable”.

Cabe explicar que la norma entiende por núcleos de viviendas consolidados “las agrupaciones de viviendas implantadas sobre ámbitos en suelo no urbanizable que conserven una parcelación de características rurales”; y que establece que será posible iniciar el proceso de legalización cuando “haya una densidad igual o superior a tres viviendas por hectárea”, aunque también se pueden tener en cuenta grupos de una menor densidad “cuando proceda por condiciones de proximidad, de infraestructuras y territoriales”.

Por último, limita las construcciones beneficiarias de esta medida a aquellas que hayan sido construidas en suelo no urbanizable antes del 20 de agosto de 2014, fecha de entrada en vigor de la LOTUP, y siempre que no hubiera recaído ya una sentencia de restauración de la legalidad.

Por lo tanto, la medida afecta a construcciones susceptibles de ser denunciadas o ya denunciadas por las Administraciones Públicas, y sobre las que no hubiera sentencia de derribo, y también a aquellas que, fundamentalmente porque habían expirado los plazos que permitían realizar cualquier tipo de acción legal contra ellas, habían quedado en un limbo jurídico: la Administración no podía llevar a cabo ninguna acción contra ellas, pero tampoco había posibilidad de legalizarlas y, por tanto, de darles acceso a determinados servicios básicos.

En total, y según cálculos de la propia Generalitat Valenciana, podían beneficiarse de la medida alrededor de 350.000 viviendas diseminadas en toda la Comunidad.

Para la legalizar la situación de estas viviendas, será necesario, en primer lugar, que el Ayuntamiento correspondiente inicie, previa solicitud, un procedimiento de minimización de impactos en el que tendrá que valorar toda una serie de factores.

Si la administración determina que se cumplen los requisitos, realizará la ordenación estructural a través de un plan general estructural, su modificación, o elaborando un plan especial, cuya aprobación depende de la Generalitat. En dichos planeamientos se incluirá la delimitación del ámbito de la actuación integrada, la red de servicios urbanísticos, las dotaciones públicas que fueran necesarias, las edificaciones existentes, y las diferentes fases de ejecución de las obras de urbanización.

Una vez aprobado el plan, los costes de la urbanización serán sufragados por los propietarios afectados.

Como hemos dicho anteriormente, la norma también tiene en cuenta aquellas edificaciones que se encuentran en ubicaciones alejadas de un núcleo de viviendas consolidado. Éstas no podrán integrarse en un plan especial de minimización de impactos, pero podrán solicitar la declaración de situación individualizada de minimización de impacto territorial ante su Ayuntamiento, donde se debe incluir las condiciones edificatorias a las que debe ajustarse la posterior licencia de legalización de la construcción.

Una vez obtenida la declaración de situación individualizada, los propietarios podrán realizar una solicitud una licencia de minimización de impacto territorial y de ocupación en el ayuntamiento, que debe ir acompañada de un estudio de integración paisajística, un análisis de las afectaciones y riesgos ambientales y medidas correctoras propuestas para evitarlos.

En ambos casos, una vez concluidas las infraestructuras programadas para la minimización del impacto territorial, los propietarios de las viviendas tendrán un plazo para legalizar la situación de sus propiedades.

Una vez conseguida la legalización, en ningún caso se podrá conceder a estas edificaciones licencia de obra o de uso que implique una ampliación de la edificabilidad patrimonializada, ni siquiera con elementos desmontables provisionales.

En cuanto a las parcelas no edificadas que se encuentren en el área afectada por el procedimiento de minimización del impacto territorial, quedarán fuera del ámbito de actuación. Si se incluyera alguna, no podrá edificarse sobre ellas y permanecerán como de uso agrario o forestal.

Reforma de la LOTUP de 2022 y la posibilidad de rehabilitar y cambiar de uso edificaciones que forman parte del patrimonio edificatorio rural

En abril de este año se publicó el Decreto Ley 4/2022 del Consell que actualiza el texto refundido de la LOTUP, que establece entre sus objetivos fomentar la recuperación y puesta en valor de edificaciones antiguas anteriores a 1975 con 'atributos' legales y de interés patrimonial, estableciendo criterios más laxos a la hora de conceder licencias.

Según se explica en el preámbulo de la norma, el procedimiento de minimización de impactos aprobado con la reforma de 2019 generaba “una cierta discriminación negativa en cuanto a posibilidades de intervención” en edificaciones aisladas o núcleos rurales históricos de interés patrimonial previamente identificadas y catalogadas en instrumentos de ordenación o de planificación territorial o urbanística.

Por lo tanto, el objetivo que se persigue es corregir esta discriminación, “fomentar la recuperación y la puesta en valor de este patrimonio”, impulsar su uso con fines residenciales, turísticos, agropecuarios, culturales o artísticos y, de este modo, ayudar a fijar la población en el medio rural luchando contra la despoblación.

Para conseguirlo, el decreto establece pautas de intervención a través de licencia municipal ajustada al mantenimiento y rehabilitación de este patrimonio cultural, y exime de algunos parámetros propios del suelo no urbanizable que dificultaban el proceso.

Gracias a esta nueva normativa, se permite, con carácter excepcional, la división horizontal de las viviendas, siempre que su intervención sea coherente con las pautas arquitectónica y compositivas que tienen que identificar los instrumentos de ordenación pertinentes.

Es decir, se habilita una normativa urbanística más laxa para que estas edificaciones aisladas o núcleos rurales históricos de interés patrimonial puedan tener nuevos usos y convertirse, así, en factor de desarrollo económico del área donde se encuentran localizadas.