Cargas que pueden pesar sobre una vivienda

Uno de los pasos imprescindibles previos a la compra de la vivienda es acudir al Registro de la Propiedad para informarse sobre si existe algún tipo de cargas inscritas sobre la misma. No hacerlo, puede ser consecuencias de desagradables sorpresas que nos pueden costar dinero y más de un dolor de cabeza.

Así nos lo recuerda el Colegio de Registradores de la Propiedad de la Comunidad Valenciana, que ha editado una “Guía de cargas que se pueden encontrar inscritas en el registro de la propiedad al tiempo de adquirir una vivienda”, con la que pretende ayudar a comprender el alcance de cada una de las cargas que pueden pesar sobre una vivienda.

La guía es, sin duda, un muy buen documento, útil y necesario, pero si eres de los que no dispone de mucho tiempo o te cuesta entender la, a veces un tanto enrevesada, terminología del derecho, aquí encontrarás un resumen de las cargas más habituales que puedes encontrar inscritas en el Registro y de los consejos sobre cómo proceder ante cualquiera de ellas.

En cualquier caso, ante la duda sobre el significado o el alcance de cualquier carga que aparezca sobre la vivienda que quieres adquirir, lo mejor es acudir al Registro de la Propiedad donde sus trabajadores o el propio registrador te atenderán y responderán de manera clara y profesional a cualquiera de tus preguntas.

Las cargas más frecuentes que pesan sobre una vivienda

Las cargas más frecuentes que podemos encontrar al hacer la comprobación de la situación de la vivienda que queremos adquirir en el Registro son:

• Hipoteca:

• Si el inmueble que vamos a adquirir está hipotecado, tenemos tres opciones:

1. 1. Exigir al vendedor que antes de la compra cancele la hipoteca para que así en el momento de su adquisición esté libre de cargas.
   2. Retener del precio la cantidad que todavía queda pendiente de pago de la hipoteca y hacernos cargo de la cancelación.
   3. Subrogarse a la hipoteca. Algo que hay que realizar con el consentimiento de la entidad acreedora.

En esta operación es posible implicar a una segunda entidad de crédito si, por ejemplo, nos ofrece unas mejores condiciones que la que concedió inicialmente la hipoteca. Para ello, es necesario que la segunda entidad de crédito presente una oferta vinculante aceptada por nosotros que se dé  a conocer a la entidad que concedió inicialmente el crédito y que esta última la acepte.

• Notas marginales

Nota marginal de ejecución hipotecaria

El inicio de la ejecución de la hipoteca se hace constar por una nota al margen, según mandamiento u oficio procedente del juzgado o de un notario. Con ello, se da publicidad de la misma y del órgano que se está encargando de ella.

Esta nota sólo puede cancelarse a petición del órgano que ha solicitado su expedición, y mientras está vigente, no puede cancelarse la hipoteca por escritura pública, aunque consienta el acreedor, ya que debe cancelarse previamente la ejecución hipotecaria.

Antes de realizar la compra, el comprador deberá exigir la cancelación de la nota marginal de ejecución, y asegurarse de que se ha paralizado el proceso y de que su inscripción de compraventa no puede ser cancelada.

Notas marginales de afección fiscal

Los impuestos que gravan la transmisión de bienes o derechos dan origen a una nota marginal de afección fiscal por diferentes conceptos (transmisiones patrimoniales onerosas, operaciones societarias, actos jurídicos documentados, sucesiones, donaciones…).

En este caso, como en otros relacionado con el pago de impuestos, hay que tener en cuenta que el pago inicial que realiza el comprador se hace sobre la base del precio o valor declarado por el vendedor provisional y que Hacienda tiene cinco años para revisar dicho valor y, si entiende que es inferior al de mercado, girar una liquidación complementaria sobre la diferencia de valor.

Según la ley, los nuevos propietarios responden subsidiariamente (con el inmueble) durante cinco años del pago de los impuestos que hayan grabado las transmisiones anteriores y que no hayan sido satisfechos en su totalidad.

Si la vivienda que deseamos adquirir tiene una anotación de estas características hemos de tener en cuenta lo siguiente:

1. 1. 1. 1. Si han transcurrido más de cinco años, la nota ya está caducada, y por lo tanto Hacienda ya no puede exigir nada
         2. Si la nota sigue vigente, Hacienda podría reclamar al comprador el pago de una liquidación complementaria, e incluso embargar la vivienda y subastarla para recuperar las cantidades no ingresadas, en el que caso de que no se satisfaga la cantidad reclamada.

En este segunda caso, pida al vendedor que le facilite una copia de la autoliquidación del ITP o del ISD presentada cuando adquirió la vivienda, y verifique que las cantidades que éste satisfizo en su día son correctas.

En el caso de que no sean correctas, puede acordar con el vendedor la retención de una parte del precio de la vivienda hasta que caduque la nota marginal, pedirle que le ofrezca un aval bancario por ese importe o asumir totalmente la posible reclamación de Hacienda.

Nota marginal de afección del impuesto de la renta de los no residentes.

Esta nota se genera en el caso de que un inmueble situado en territorio español  sea transmitido por un contribuyente del Impuesto de la Renta de los No Residentes (IRNR).

En este caso, por regla general el adquirente ha de retener el 3% del importe de la compra, salvo que se le exhiba (y el Notario recoja en la escritura) la certificación expedida por la AEAT que demuestra que el vendedor está sujeto al Impuesto en España.

En el caso de que no se haga la retención y no se tenga dicho certificado fiscal, la afección recaerá sobre los bienes transmitidos, y por lo tanto en la práctica sobre el comprador.

Nota marginal de afecciones al reintegro de subvenciones

Dicha nota indica la necesidad de que el propietario de la vivienda devuelva una subvención recibida de la Administración por no haber cumplido la finalidad de la misma.

El reintegro de dicha subvención es responsabilidad del propietario de la vivienda, por lo que es conveniente asegurarse, antes de adquirirla, de que se ha devuelto el importe íntegro requerido solicitado el documento administrativo que así lo demuestra y su cancelación.

• Anotaciones preventivas

Anotación preventiva de embargo

Informa de que a solicitud de un acreedor, y por orden judicial, los bienes del vendedor están sujetos a un procedimiento de ejecución y son garantía del pago de la deuda exigida.

Este tipo de anotación tiene un plazo de caducidad de cuatro años prorrogables por cuatro años más, aunque si hubiera sido prorrogada antes del 8 de enero de 2001 se consideraría prorrogada indefinidamente y sólo se puede cancelar por mandamiento del Juzgado que la decretó.

Esta anotación preventiva permite al acreedor obtener la prioridad en el Registro respecto de titulares de cargas posteriores, por lo que en caso de no cancelarse, podría invalidarse la inscripción de compraventa.

En este caso, el comprador deberá exigir al vendedor que cancele la deuda  o acudir al juzgado para informarse de cómo puede obtener la cancelación de la anotación haciéndose cargo de la deuda en su totalidad o descontándola del precio de venta.

Anotación preventiva de secuestro

Esta anotación informa sobre la existencia de una administración judicial sobre los bienes sobre los que recae, de los que no se puede disponer sin autorización judicial.

Su objetivo es evitar la pérdida del valor del bien sujeto a administración como consecuencia de una mala gestión de titular o que pueda ir a parar a manos de un tercero.

En caso de encontrar esta anotación, el comprador debe informarse sobre el estado del proceso y no comprar en ningún caso sin estar completamente seguro de que se ha resuelto su situación y se ha clarificado la situación registral.

Anotación preventiva de prohibición de disponer

Con esta anotación se informa de que la vivienda está sujeta a un  mandato judicial que prohíbe cualquier tipo de transmisión y su inscripción en el Registro.

El comprador sólo debería adquirir cuando tenga conocimiento fehaciente de que se ha cancelado la prohibición de disponer o disponga de una autorización judicial para poder realizar la compra e inscribirla en el registro.

• Otras limitaciones administrativas

Tanteos y retractos a favor de la administración

Se trata de un derecho que tiene la Administración sobre viviendas protegidas de nueva construcción que cumplan determinados requisitos. Obliga al propietario de la misma a comunicar a la Administración pertinente su voluntad de transmitir el inmueble para que pueda ejercer este derecho, si lo desea.

En este caso, no se debe comprar hasta que la Administración que tiene el derecho comunique que no va a ejercitar los derechos de adquisición preferente.

Condición resolutoria

Cuando se transmite una vivienda, se puede pactar el aplazamiento del  pago de una parte del precio de la misma. En este caso, el vendedor puede pedir, como garantía del pago de esa parte, la inscripción de una condición resolutoria, que en algunos casos que marca la ley permite reinscribir el bien a nombre del vendedor inicial.

Si el comprador no cancela dicha carga, podría quedar sin efecto su adquisición y cancelarse su inscripción, si finalmente se resuelve a favor de la persona que la transmitió inicialmente.

La carga se cancela tras notificación del pago del plazo correspondiente o pasados quince años del plazo previsto, mediante escrito o instancia enviada por el dueño de la vivienda al Registro.

Pacto de reserva de dominio

Cuando se pacta que una parte del precio de una vivienda se pague un tiempo después de la firma del contrato de compraventa, el vendedor puede exigir que se garantice ese pago en el plazo pactado mediante el establecimiento de un pacto de reserva de dominio que se inscribe en el Registro. Implica que, a pesar de la entrega del bien mediante el otorgamiento de escritura pública, el pleno traspaso del dominio sobre el mismo queda supeditado al pago efectivo del precio aplazado.

En el caso de que dicho pago no se realizara, quedaría extinguida la titularidad del comprador y el vendedor recuperaría su dominio.

El comprador no debería adquirir la vivienda hasta que no se extinga el pacto de reserva de dominio, ya que la propiedad no está completamente determinada.

Servidumbres

Son gravámenes impuestos sobre un inmueble en beneficio de otro perteneciente a distinto dueño o en favor de una persona física o jurídica.

Las más frecuentes en materia de vivienda son las que vienen impuestas por las relaciones de vecindad como la de medianería, luces y vistas, desagüe de edificios, de paso para instalaciones de energía eléctrica etc.

Es conveniente informarse del alcance y la extensión de las servidumbres que graben la finca antes de adquirirla, y considerar seriamente si éstas pueden causarnos alguna incomodidad que preferimos evitar.

Normas estatutarias de la propiedad horizontal y pactos especiales

Las normas estatutarias por las que se rige la comunidad de vecinos pueden inscribirse en el Registro con el fin de que sean conocidas por todos los propietarios y vinculen tanto a los propietarios actuales como a los futuros.

Los estatutos inscritos obligan a todos los propietarios de pisos o locales de un edificio en régimen de propiedad horizontal.

Es conveniente pedir la información registral de los mismos con el fin de conocer posibles servidumbres o limitaciones que puedan haberse pactado entre los miembros de la comunidad de vecinos.

Opción de compra

Es un contrato por el que el propietario de un inmueble y el interesado en adquirirla convienen su futura y posible compra una vez transcurrido el tiempo pactado y pagando el precio estipulado.

En el caso de existir un contrato de estas características, la persona interesada en la compra del inmueble debe conseguir la cancelación de la opción inscrita, aunque ya haya transcurrido el plazo de duración que  consta en el registro, ya que puede haberse podido ejercitar sin que conste en el Registro.

Concurso de acreedores

Cuando una persona física o jurídica se encuentra en una situación de concurso de acreedores, se hace constar en el Registro de la Propiedad a través de un asiento de inscripción o anotación en virtud de un mandamiento judicial que ordena la extensión de esta situación a las fincas que sean de titularidad del concursado. Con ello, se impone una limitación de la capacidad de administración y disposición del concursado sobre sus bienes.

Esta limitación cesa en la fase de convenio, aunque queda sometido a lo que dicta dicho convenio.

Por ello, es conveniente acudir al Registro de la Propiedad para obtener la información precisa y consultar sobre la forma de proceder, ya que puede ser necesaria la intervención del juez del concurso

Antonia M Andreu

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