Garantías de cumplimiento del contrato de arrendamiento

La regulación de la fianza del alquiler y de las garantías adicionales

La fianza es una garantía que el arrendatario debe entregar al arrendador para garantizar el cumplimiento del contrato y cubrir las posibles responsabilidades por los deterioros o desperfectos que se pueden producir en el inmueble arrendado o por posibles impagos.

Está regulada y limitada por la legislación estatal y las autonómicas que, entre otras cosas, establecen qué cantidad se puede exigir como garantía, dónde depositarla, cuándo y cómo se tiene que devolver, en qué casos puede ser objeto de actualización y cuándo y porqué puede el propietario disponer de ella y no devolvérsela al inquilino.

Cantidad a la que puede ascender la fianza

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) dedica su artículo 36 a la fianza, tanto en los arrendamientos de vivienda como a alquileres con fines distintos a la vivienda.

Cabe señalar que, salvo en casos muy concretos, como el de la cantidad que se debe exigir como fianza, en los arrendamientos para fines distintos al de vivienda la norma deja bastante libertad a las partes para que acuerden la mayoría de las condiciones del alquiler: duración del contrato, actualización de la renta, actualización de la fianza… El único límite que pone el cumplimiento de lo dispuesto en el título II de la LAU y las disposiciones del Código Civil.

La LAU sí que regula las cuantías que se tienen que exigir como fianza en ambos tipos de arrendamiento, y especifica que es obligatoria. En el caso de los alquileres de vivienda, deberá ser equivalente a una mensualidad de la renta. Cuando se trata de alquileres con fines distintos al de vivienda, la fianza será de dos mensualidades. Por lo tanto, cualquier petición de fianza que supere esas cantidades quedará fuera de la ley.

Además, la norma permite añadir a la fianza obligatoria otro tipo de garantías, sobre las que hablaremos más adelante.

Cuándo se puede actualizar la fianza

En el caso de los alquileres de vivienda, la ley solo permite actualizar la fianza para equipararla a la renta vigente una vez finalizado el período mínimo de duración del contrato. Es decir, en el caso de que se prorrogue el contrato, se podrá actualizar la fianza al alza o a la baja para equipararla a la renta vigente. Esta actualización podrá realizarse cada vez que se prorrogue el contrato (están permitidas tres prórrogas anuales).  

Sin embargo, hay que tener en cuenta que, desde su entrada en vigor, el 1 de enero de 1995, la LAU ha sido reformada en numerosas ocasiones, y que muchas de estas reformas han supuesto la modificación de la duración mínima de los contratos de alquiler entre particulares.

Por ello, es importante saber en qué fecha se firmó el contrato del alquiler, ya que de ello dependerá su duración, en qué momento se inicia el período de prórrogas voluntarias y, por tanto, cuándo se puede actualizar la fianza.

• Desde el 6 de marzo de 2019, fecha de la última reforma de la ley, los contratos entre particulares tienen una duración mínima de cinco años, con posibilidad de prorrogarlos anualmente durante tres años.
  

• Entre el 22 de enero de 2019 y el 6 de marzo de 2019, los contratos entre particulares tuvieron una duración mínima de tres años, con la posibilidad de prorrogarlos anualmente durante tres años.
  

• Entre el 19 de diciembre de 2018 y el 22 de enero de 2019 estuvo en vigor un Real Decreto que situaba el plazo mínimo de duración de los alquileres de vivienda entre particulares en cinco años, con posibilidad de prorrogarlos anualmente durante tres años.
  

Ese Real Decreto no fue convalidado por el Congreso de los Diputados, por lo que decayó y la duración de los contratos volvió a ser de tres años, pero desde su aprobación y hasta que se produjo la votación en contra en el Congreso estuvo vigente, por lo que los contratos firmados durante el tiempo en que estuvo en vigor, tienen una duración mínima de cinco años.

• Entre el 6 de junio de 2013 y el 18 de diciembre de 2018 la duración mínima de los contratos de alquiler de vivienda entre particulares era de tres años, con la posibilidad de prorrogarlos anualmente por tres más. Por lo tanto, una vez transcurridos esos tres años de contrato, si se decidía prorrogarlo, se podía proceder a la actualización de la renta.
  

• Entre el 1 de enero de 1995 y el 5 de junio de 2013 la duración mínima de los contratos de alquiler entre particulares se situó en los cinco años, con posibilidad de prorrogarlos anualmente durante tres años más.
  

Así, por ejemplo, un contrato de alquiler de un año firmado en enero de 2022, podrá prorrogarse, si así lo desea el inquilino y no se dan ninguno de los casos en los que el propietario tiende derecho a reclamar la vivienda, hasta enero de 2027, y solo podrá actualizarse la fianza a partir de esa fecha.

Por su parte, un contrato de alquiler de un año firmado el 23 de enero de 2019, se pudo prorrogar por primera vez en enero de 2022, momento en que se pudo actualizar la fianza.

Garantías adicionales a la fianza

La última reforma de la LAU permite que a la hora de suscribir el contrato se pacten garantías adicionales de cumplimiento, aparte de la fianza en metálico, pero las limita y establece que no podrán ser superiores a dos mensualidades de la renta.

De este modo, las garantías serán el mes o los dos meses de fianza obligatoria, en función del tipo de arrendamiento y, opcionalmente, dos mensualidades más en forma de garantía adicional (aval bancario o un depósito de garantía).

Cualquier exigencia adicional quedaría fuera de la ley.

Cabe señalar que cuando entró en vigor la LAU, en enero de 1995, permitía la suscripción de garantías sin imponer ningún tipo de límite. Así se mantuvo hasta la aprobación del Decreto Ley de 19 de diciembre de 2018, que limitaba estas garantías a dos mensualidades más.

Como hemos comentado anteriormente, dicho Decreto solo estuvo en vigor hasta el 22 de enero de 2019. Después, durante los escasos meses en que volvió a estar en vigor la reforma de 2013 se eliminaron los límites que después la reforma de marzo de 2019 recuperó.  

Depósito, actualización y devolución de la fianza

La LAU deja a las Comunidades Autónomas libertad para regular si obligan a los arrendadores a depositar el importe de la fianza, poniéndolo a disposición de la Administración autonómica o del ente público que se designe hasta la extinción del contrato.

Todas las comunidades autónomas, excepto la Comunidad Foral de Navarra y el Principado de Asturias, han regulado esta materia incluyendo la obligación de depósito.

En el caso de la Comunidad Valenciana, la norma que regula el régimen de depósito, devolución e inspección de las fianzas por arrendamientos de fincas urbanas es el DECRETO 46/2022, de 29 de abril, del Consell.

El Decreto establece la obligación de depositar la fianza en el plazo de un mes, desde la formalización del contrato o el comienzo real del alquiler, en cualquiera de las entidades financieras que a tal efecto determine la Conselleria competente en materia de hacienda.

Si, una vez finalizado el contrato, el inmueble se encuentra en buen estado y no hay deudas, el propietario deberá solicitar al organismo correspondiente el reingreso de la fianza y abonársela al inquilino. Esta cantidad deberá ser entregada al arrendador, para que puede devolvérsela al inquilino, como mucho en el plazo de un mes. Si la devolución se demora, el arrendatario podría reclamar intereses.

Hay que tener en cuenta que la legislación autonómica prevé la imposición de sanciones en el caso de no depositar la fianza del alquiler.

En la Comunidad Valenciana, el depósito de la fianza y su actualización, si se prorroga el contrato, y la recuperación se puede realizar telemáticamente o acudiendo a la entidad bancaria en la que se tiene que hacer el ingreso.

En qué casos el arrendador puede no devolver la fianza o parte de ella

Como hemos comentado antes, prácticamente todas las comunidades autónomas han legislado cómo y dónde depositar la fianza, que quedará a disposición de la Administración autonómica o del ente público que se designe.

En el caso de que se den algunas de las causas para la no devolución de la fianza, el arrendador deberá solicitar su retención por vía judicial, presentando pruebas de la causa por la que reclama la no devolución de toda o parte de la fianza. La recuperación de la fianza o de parte de ésta dependerá de lo que el juez dictamine.

La LAU no especifica cuáles son estas causas, por lo que la norma por la que hemos de regirnos es el Código Civil.

La prestación de una fianza no permite que el arrendatario deje de pagar alguna de las mensualidades de la rente -es muy habitual que se deje de pagar la última renta a cuenta de la fianza- ya que la fianza tiene que ser liquidada al final del arriendo.

Las causas por las que un arrendador puede alegar la no devolución de la fianza son las siguientes:

• Por daños en la vivienda: en el caso de que se hayan producido desperfectos en la propiedad que no se puedan atribuir al normal deterioro de los objetos causado por el uso, el propietario podrá reclamar que se retenga cantidad que corresponda a la reparación.
  

Esta es una de las razones por las que se recomienda que al contrato se adjunte una cláusula detallando el estado del inmueble en el momento del arrendamiento, un inventario de muebles y fotografías de la vivienda.

Además, también es recomendable que antes de la entrega de las llaves arrendador y arrendatario inspeccionen juntos la vivienda para comprobar si ha habido algún tipo de daños o desperfectos y su causa, en caso de haberlos.

• Por realizar obras sin permiso.
  

• Por impago de la renta o de gastos que le corresponde pagar según el contrato. En el caso de que el importe de la fianza no cubra toda la deuda, se podrá pagar la cantidad que falte con otras garantías, si las hay. Si las garantías existentes no cubren los gastos, el propietario tendrá que reclamar el pago directamente al inquilino, y si no lo hace voluntariamente, emprender acciones judiciales.
  

• Por entregar la vivienda sucia. El arrendatario debe entregar la vivienda en buen estado, lo que incluye que debe estar limpia. En caso de que no lo hiciera así, el arrendatario podría alegar que necesita el dinero de la fianza para realizar una limpieza a fondo del inmueble.
  

• Por dejar el inmueble antes de la finalización del contrato, en el caso de que así se haya pactado en el contrato de alquiler.
  

Para este tipo de casos la LAU establece que “el arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización”.