Procedimiento para realizar la inscripción en el Registro de la Propiedad de una vivienda no inscrita

Aunque se sale de lo habitual, la transmisión de viviendas no inscritas en el Registro de la Propiedad es algo que sucede con cierta frecuencia. Este tipo de transmisiones pueden ser consecuencia de una compraventa o como consecuencia de una herencia, especialmente en las zonas rurales, donde una determinada finca o vivienda puede haber pertenecido a una misma familia durante varias generaciones, sin que nadie se haya preocupado de realizar la inscripción o de continuar la cadena de inscripciones, en el caso de que ésta se hubiera inscrito en algún momento.

Efectivamente, este tipo de transmisiones son perfectamente legales y, en principio, no debería haber ningún problema, si se realizan los trámites necesarios para formalizar la compra y pagar los impuestos correspondientes.

Ahora bien, aunque realizar la inscripción en el Registro de la Propiedad es un acto voluntario, lo consideramos absolutamente recomendable, independientemente del uso que se le vaya a dar, ya que ofrece seguridad jurídica a los propietarios y posibles futuros compradores de la propiedad, y puede evitar una gran variedad de  inconvenientes futuros.

Consecuencias de no inscribir una vivienda en el Registro

Sobre los pasos a seguir para realizar esa inscripción vamos a hablar en este artículo, pero antes nos gustaría resaltar cuáles son los principales inconvenientes de ser propietario de una vivienda no inscrita en el Registro de la Propiedad.

1. Falta de seguridad jurídica tanto para el propietario como para un posible comprador. La inscripción en el Registro proporciona seguridad sobre la propiedad de la vivienda e imposibilita que un tercero pueda reclamarla.

Así por ejemplo, si dos personas compran la misma casa a otra persona, no importa en qué orden realicen la compra, el primero que inscriba su escritura de compraventa en el Registro tendrá prioridad sobre el inmueble.

Evidentemente, esta falta de seguridad jurídica, además, dificulta su transmisión.

2. Agiliza el tráfico jurídico y ahorra los costes cuando se produce una transacción.
3. No se puede constituir un préstamo hipotecario sobre una vivienda no registrada.
4. Las vivienda nos inscritas tienen un menor valor de compra venta.

Cómo inscribir una propiedad en el Registro de la Propiedad

La ley 13/2015, de 24 de junio, por la que se reforman la Ley Hipotecaria tenía entre su objetivo ofrecer las herramientas necesarias para que la información de la que disponen los Registros de la Propiedad sea lo más ajustada a la realidad física y jurídica de las fincas.

Para conseguirlo, se procedió a la modificación de dos procedimientos, el expediente de dominio y la reanudación del tracto sucesivo interrumpido, con el fin de desjudicializarlos y hacerlos así más simples, baratos y ágiles.

Ambos son  procedimientos de carácter voluntario que hasta la aprobación de la ley 13/2015 se tramitaban a través de un juicio declarativo, y que ahora son competencia del notario, que será quien se encargue de su tramitación.   

1. El expediente de dominio

Para recurrir al expediente de dominio es necesario que la finca no haya sido registrada previamente. Por lo que en realidad lo que se hace es dar de alta por primera vez la propiedad en el Registro.

Se trata de una figura que se regula en el artículo 203 de la Ley Hipotecaria, y comienza con un requerimiento a un notario hábil para actuar en el distrito notarial donde radique la finca o en cualquiera de los distritos notariales colindantes a dicho distrito.

- Inicio del procedimiento

El procedimiento se inicia mediante solicitud por escrito del titular dominical de la finca (aquel que tiene la facultad de enajenar, transmitir y disponer de ella). En la solicitud deben incorporarse los siguientes documentos:

• Descripción literaria de la finca  y datos personales del promotor del expediente y su domicilio.
• Título de propiedad que atribuya el dominio sobre la finca que se quiere inmatricular.
• Certificación catastral descriptiva y gráfica de la parcela o parcelas catastrales que se correspondan con la descripción literaria y delimitación gráfica de la finca cuya inmatriculación se solicita, así como los datos de los titulares catastrales de la parcelas y sus respectivos domicilios.
• Relación de los datos registrales, catastrales o de cualquier otro origen que sirvan para localizar las fincas registrales y parcelas catastrales colindantes. En particular, el nombre y domicilio de sus propietarios actuales y de los titulares de cargas o gravámenes sobre las mismas.
• Identificación de los derechos constituidos sobre la finca (cargas o gravámenes) indicando los nombres de los titulares y sus domicilios, con el fin de que sean requeridos para que, si les conviene, soliciten  la inscripción de las cargas o derechos no inscritos, previa presentación en el Registro de la documentación correspondiente.
• Identificación de los poseedores de la finca o arrendatarios, en el caso de que los hubiera (cabe recordar que los poseedores de la finca son aquellos que hacen uso de ella, y que no tienen que ser, necesariamente, su propietarios).

Una vez enviada la documentación, el notario levantará acta, incorporando toda la documentación remitida, y se la enviará al registrador de la propiedad competente solicitando que expida un certificado que acredite  que la finca no está inscrita en el Registro, y que realice una anotación preventiva de la solicitud de inmatriculación, que impediría que pudiera iniciarse otro procedimiento de inmatriculación que afecte de forma total o parcial a la finca sobre la que se ha realizado la solicitud. 

- Envío de documentación al Registro de la Propiedad. Posibles respuestas y plazos de respuesta.

Desde el momento de la recepción de la documentación, el registrador tiene un plazo de quince días para consultar su archivos, A partir de ahí, podrá expedir la certificación  acreditativa de falta de inscripción y realizar la anotación preventiva de la solicitud, o denegarla, aportando explicación razonada, en el caso de que tenga dudas fundadas sobre la posible inmatriculación de la finca, o si aprecia que la descripción contenida en el título  no se corresponde con la de la certificación catastral. 

Este plazo se alargaría en el caso de que el notario tuviera dudas fundadas sobre la posibilidad de que toda la finca o parte de ella  coincidiera con otra u otras de dominio público. En ese caso, se notificará tal circunstancia a la entidad u órgano competente, con el fin de que dicha entidad remita el informe correspondiente en el plazo de un mes a contar desde el día siguiente a la recepción de la notificación.

- Fin del procedimiento

Si el registrador deniega la solicitud, el notario tendrá que dar  por concluido el expediente, y será necesario realizar la reclamación por la vía judicial. En  el caso de que el registrador expida la certificación acreditativa de falta de registro, se la remitirá al notario para que la una al expediente y realizará la anotación preventiva de solicitud de inmatriculación.

A partir de este momento, el notario procederá a notificar la solicitud de inmatriculación a los posibles interesados:

• Titulares de cargas, derechos o acciones que puedan gravar la finca;.
•  A aquel o aquellos de quien proviene la finca o a sus herederos, si fueran conocidos.
• Al poseedor de hecho de la finca, si lo hubiera y fuera diferente del propietario.
• Al Ayuntamiento del lugar donde radica la finca.
• A los propietarios de las fincas colindantes.

Además, se insertará un edicto en el Boletín Oficial del Estado que se publicará gratuitamente (de forma potestativa el notario también puede ordenar la publicación de un anuncio en el tablón de anuncios del Ayuntamiento).

Una vez recibida la notificación, cualquiera de los interesados tendrá el plazo de un mes para hacer alegaciones ante el notario y aportar pruebas escritas de su derecho sobre la finca.

Si en ese plazo de un mes ninguno de los interesados formula oposición, se dará por concluido el expediente de dominio de manera satisfactoria  y se remitirá copia al registrador para que realice la inscripción.

En el caso de que hubiera oposición, no correspondería al notario decidir, y se limitaría a cerrar el expediente de manera infructuosa y se tendría que recurrir a la vía judicial para solicitar la inmatriculación.

2. Reanudación del tracto sucesivo interrumpido

El expediente de reanudación del tracto sucesivo se utiliza en casos en los que la cadena de inscripciones se ha roto. Es decir, la finca ha sido inscrita en el Registro de la Propiedad pero en un determinado momento una o sucesivas transmisiones dejaron de inscribirse.  

Se trata de una figura regulada en el artículo 208 de la Ley Hipotecaria, y ha sido objeto de muchas críticas por parte del notariado, que considera que se trata de un procedimiento que debería requerir la intervención judicial, ya que consiste en alterar  una titularidad publicada por el Registro, al permitir que un dominio o derecho real se inscriba a favor del titular actual sin tener en cuenta las inscripciones anteriores.

En cualquier caso, cabe señalar que se trata de un procedimiento que tiene serias dificultades para llegar a buen puerto, y que lo normal, por sus características, es que la mayoría de las solicitudes acaben resolviéndose por vía judical.

- Quién tiene que iniciar este tipo de procedimientos

Para empezar, hay que tener en cuenta que según el propio artículo 208 de la Ley Hipotecaria, no se entiende producida “la interrupción del tracto en el caso de que la persona a cuyo favor deba practicarse la inscripción haya adquirido su derecho directamente del titular registral o de sus herederos". 

En el resto de los casos, será necesario tramitar el procedimiento de tracto sucesivo interrumpido ante un notario hábil para actuar en el distrito notarial donde radique la finca o en cualquiera de los distritos notariales colindantes a dicho distrito, pero con algunas especialidades:

- Inicio del procedimiento.

El expediente se iniciará mediante un escrito en el que el titular dominical de la finca requiere al notario la tramitación del expediente. En el escrito habrá que aportar la misma documentación que se ha señalado para el expediente de dominio (título de propiedad, datos catastrales de la finca, datos catastrales y registrales de las fincas colindantes, identificación de derechos constituidos sobre la finca…)  y además nueva documentación que pasamos a enumerar:

• Se aportará última inscripción de dominio y todas las demás que estuvieran vigentes.
• Si estuvieran a disposición del solicitante, todos los documentos que justifiquen la adquisición de los titulares intermedios (los que han estado en posesión de la finca desde la última inscripción).

Se proporcionarán, para su posterior citación, los datos la persona que aparece como propietario de la finca en la última inscripción vigente, y en el caso de que hubiera fallecido, los de sus herederos acreditando que lo son, su condición e identidad. 

- Citación de los interesados y fin del procedimiento

El notario procederá a la citación de todos los posibles interesados teniendo en cuenta que si la última  inscripción de dominio o de derecho real tiene menos de treinta años de antigüedad, la citación  al titular registral o a sus herederos se realizará de modo personal.  La misma regla se observará si, a pesar de tener la inscripción más de treinta años de antigüedad, se hubiese practicado con posterioridad, dentro de dicho plazo, cualquier otro asiento relativo a cualquier título otorgado por el titular registral o sus herederos.

Si los citados comparecieran y así lo convinieran unánimemente en virtud de acta firmada por el Notario junto con todos los interesados, se extenderá la inscripción del título del solicitante.

Si alguno de los citados no compareciese o si lo hiciera y formulase oposición, el notario daría por concluidas las actuaciones y se pondría fin al expediente.

En este caso, el promotor podrá entablar demanda en juicio declarativo contra todos los que no hubieran comparecido o se hubieran opuesto ante el juez de primera instancia correspondiente al lugar en el que esté situada la finca.

Antonia M Andreu

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