Qué son las hipotecas puente y cuáles son sus características y condiciones

Son muchas las razones que pueden llevar a una persona a querer o necesitar cambiar de vivienda: un aumento en el número de miembros de la familia, un traslado en el trabajo, el teletrabajo…

Para aquellas personas que ya tienen una hipoteca, la mayoría de las veces ese cambio pasa por vender primero la casa que ya tienen hipotecada. Pero conseguir vender un inmueble no es siempre tarea fácil. Requiere tiempo, y no todos pueden o están dispuestos a esperar.

Si realmente queremos hacer ese cambio, y no queremos o no podemos esperar a vender nuestra vivienda, tenemos una primera opción que consiste en ponerla a la venta, iniciar la búsqueda de una nueva casa y, cuando la encontremos, intentar que el banco nos conceda una segunda hipoteca.

No es sencillo. Requiere contar con una situación económica excelente, lo suficientemente buena como para conseguir que un banco confíe en que podemos soportar el pago de dos cuotas hipotecarias. Y, además, tenemos que estar dispuestos a renunciar a una cantidad considerable de nuestros ingresos durante un período de tiempo que puede ser prolongado.

La siguiente opción requiere menos sacrificio económico cada mes, y pasa por intentar contratar una hipoteca puente. Pero qué es una hipoteca puente, qué requisitos hay que cumplir para obtenerla, y cuáles son las condiciones de este tipo de préstamos hipotecarios. Os lo contamos a continuación.

Qué es una hipoteca puente

Las hipotecas puente son préstamos que están pensados para facilitar la compra de una nueva vivienda mientras se vende otra que también está hipotecada.

Lo que se hace es aunar dos hipotecas, la de la vivienda antigua y la de la nueva, en un único préstamo en el que los dos inmuebles se ponen como garantía, y que tendrá unas condiciones especiales durante un período de tiempo.

Así, se establece un plazo, que suele situarse entre los dos y los cinco años, para vender la vivienda. Durante ese tiempo la cuota tendrá unas condiciones más favorables, de manera que el pago mensual será inferior al que habría que realizar si se contrataran dos hipotecas normales a la vez.

Una vez vendida la antigua vivienda, se formalizará una hipoteca tradicional por el inmueble adquirido en segundo lugar.

Cuotas de las hipotecas puente

Normalmente se puede elegir entre tres tipos de cuotas hasta el momento en que se vende la vivienda o expira el plazo establecido.

• Pago de intereses con carencia de capital: es la opción más asequible económicamente mientras se mantienen los dos créditos. En este caso, hasta el momento en que la venta se produzca, solo se pagarán los intereses del préstamo y no el capital.
• Cuota reducida: se establece una cuota reducida que cubre el total de los intereses mensuales y un poco de amortización de capital principal de la deuda.
• Cuota normal: en este caso, se pagan intereses y capital, como en una hipoteca tradicional.

Cantidad a financiar

Normalmente, se financia una cantidad que no puede superar el 80% del valor de tasación de ambas viviendas.

En función de la cantidad que queda por pagar de la primera vivienda, se podría llegar a financiar el 100% del coste de la nueva vivienda y los gastos.

Pongamos un ejemplo :

• La 1ª vivienda está tasada en 120.000€ y nos quedan por abonar 60.000€ de la hipoteca que suscribimos para su compra.
• La 2ª vivienda está tasada en 180.000€.
• El 80% del valor de tasación de ambas viviendas es 240.000.
• Puesto que la suma de 60.000€ más 180.000€ son 240.000€, podríamos financiar casi el 100% del coste de la segunda vivienda, ya que se quedarían fuera los costes de la compraventa.

Plazos de amortización

Los plazos de amortización de este tipo de hipotecas se establecen entre los 35 o 40 años.

Requisitos para pedir una hipoteca puente

El requisito fundamental para obtener una hipoteca puente es demostrar solvencia suficiente para poder asumir el pago de dos hipotecas en el caso de que no se logre vender la primera vivienda.

Por tanto, el banco realizará un análisis de solvencia para conocer los ingresos y las deudas de la persona que solicita el crédito y su situación laboral.

Lo normal, es que solo puedan acceder a este tipo de hipotecas personas con altos ingresos y una situación laboral muy consolidada.

Qué ocurre cuando se consigue vender la primera vivienda

Una vez vendida la primera vivienda, se liquidará la deuda y las cargas, se cancelará la hipoteca, y se suscribirá una hipoteca estándar para la segunda, ya con las cuotas normales, sin ninguna reducción ni bonificación.

Además, aunque como en cualquier tipo de hipoteca, los gastos de cancelación corren a cargo del hipotecado, en algunos casos es posible que se acuerde que la entidad bancaria no cobre comisión por los gastos de cancelación de la primera hipoteca.

Qué pasa si no se consigue vender la vivienda en el plazo establecido

En el caso de que no se venda la primera vivienda en el plazo establecido, habrá que empezar a pagar las cuotas que corresponden a dos préstamos hipotecarios, lo que puede poner en importantes aprietos económicos a la o las personas que lo contrataron.

Además, si no se pudiera hacer frente a las cuotas mensuales, y puesto que ambas viviendas figuran como garantía de la hipoteca, respondería de las deudas con las dos.