Obligaciones legales y fiscales del alquiler vacacional en la Comunidad Valenciana para particulares

El alquiler turístico o vacacional está definitivamente en el punto de mira de las autoridades. Mientras que Hacienda se preocupa y se ocupa con enorme interés por poner fin al alquiler sumergido, Ayuntamientos y Comunidades Autónomas, alarmados por el incremento sin control de este tipo de arrendamientos, han optado por aprobar normativas destinadas a regular y poner límites a un sector que en los últimos años no ha dejado de crecer.

Desde el punto de vista fiscal, las obligaciones poco o nada han variado en los últimos años, pero sí que ha aumentado el control que sobre los alquileres realizan las autoridades, lo que pone cada vez más difíciles las cosas a aquellos que se sienten tentados por la idea de no declarar sus ingresos por este concepto.

Desde enero de 2019, las plataformas como Airbnb, Booking o Homeaway tienen la obligación de recopilar los datos fiscales de anfitriones y usuarios para compartirlos con Hacienda. De esta manera, la Agencia Tributaria contará con todos los datos sobre los alquileres realizados y los ingresos obtenidos a través de ellos, lo que, sin duda, dificulta el fraude fiscal en el alquiler turístico.

Los datos que tendrán que compartir las plataformas con Hacienda son los siguientes:

• Identificación del titular de la vivienda.
• Identificación del cedente o cedentes (el anfitrión u anfitriones), de no tratarse del propietario del inmueble.
• Identificación de los huéspedes (cesionarios).
• Identificación del inmueble: dirección completa, incluida la referencia catastral.
• Número de días de disfrute de la vivienda con fines turísticos.
• Importe percibido por el anfitrión.
• Fecha de inicio de la reserva.

En el caso de los alquileres realizados fuera de este tipo de plataformas, las cosas están un poco más difíciles para las autoridades fiscales, pero se han reforzado los mecanismos de control, lo que incluye realizar un seguimiento de los anuncios de alquiler publicados en las diferentes páginas especializadas.

Donde sí ha habido cambios, en algunos casos de notable importancia, es en las obligaciones legales que tienen que afrontar los propietarios que se deciden a alquilar su vivienda con fines turísticos.

Ayuntamientos y Comunidades Autónomas han ido aprobando nuevas normativas que tratan de poner coto al crecimiento del sector, un crecimiento que está trasformando el sector de la vivienda, fundamentalmente en grandes ciudades y zonas de costa, pero también de garantizar que la oferta turística cumpla unos estándares de seguridad y calidad.

Legislación alquiler turístico en la Comunidad Valenciana

Ayudas desgravaciones fiscales para personas que ponen una vivienda en alquiler

Uno de los principales problemas del mercado del alquiler de vivienda en nuestro país es la falta de oferta. No hay suficientes viviendas para cubrir la demanda, y esto, entre otras cosas, contribuye al alza de los precios.

Conseguir poner fin al enorme desequilibrio entre la oferta y la demanda tiene que ser uno de los principales objetivos de las políticas de fomento del alquiler. Y para ello, es importante construir viviendas destinadas al alquiler, pero también conseguir sacar al mercado las casi tres millones y medio de viviendas vacías que hay en nuestro país -según datos publicados por el Instituto Nacional de Estadística (INE) en 2012- y mantener las que ya lo están en el mercado.

Hasta ahora, las medidas destinadas a fomentar que propietarios particulares pusieran sus viviendas en alquiler se centraban en el ámbito fiscal, por medio de desgravaciones fiscales, tanto en el tramo estatal como en el autonómico del IRPF.

En la actualidad, además, ya podemos encontrar otro tipo de medidas que abordan uno de los principales miedos que tienen muchos propietarios: la posibilidad de que el inquilino no pague las rentas.

Desgravaciones fiscales a arrendadores y gastos deducibles

Cómo funcionan las cooperativas de vivienda y qué garantías de seguridad pueden proporcionar a los cooperativistas

Una cooperativa de vivienda es una asociación sin ánimo de lucro compuesta por personas que se unen para comprar un terreno en el que construir sus viviendas.

Algunas de las características de este tipo de asociaciones que las convierten en una muy buena opción para acceder a una vivienda para muchos ciudadanos son:

• Al ser asociaciones sin ánimo de lucro, se eliminan intermediarios a los que hay que dejar un margen de beneficio, con lo que el precio de adquisición de las viviendas es el de coste y, por lo tanto, son mucho más económicas.
• Al ahorro por la falta de intermediarios se une el que consiguen por toda una serie de beneficios fiscales: están exentas de pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, AJD y del IVA, en la adquisición del suelo. También tienen una exención del 95% en la cuota del IBI y tributan al 20% el Impuesto de Sociedades, y disfrutan de las mismas deducciones en los aranceles registrales para las inscripciones obligatorias y demás actos y contratos dirigidos a la realización de su objeto social.
  Además, los socios tienen la posibilidad de desgravarse las cantidades que aportan a la cooperativa.
• Los socios pueden participar desde el primer momento en la actividad de la cooperativa. Eligen y puede ser elegidos para participar en los órganos rectores de la cooperativa, y las decisiones importantes se toman por mayoría en votaciones en las que cada socio tiene un voto. Así, por ejemplo, pueden elegir qué calidades tendrán las viviendas, entre otros asuntos.
• Suelen disponer de un sistema de pagos accesibles cuyo objetivo es adaptarse a las posibilidades de los socios, siempre que no se comprometa la viabilidad de la promoción.

Qué tipo de IVA hay que pagar cuando se reforma una vivienda o se rehabilita un edificio

Una de las dudas habituales que se producen a la hora de realizar la reforma de una vivienda o de un edificio es el tipo de IVA que pagaremos, ya que, en función de quién asume el pago de la obra o el tipo de trabajos que se han realizado, entre otros condicionantes, se puede aplicar el IVA reducido (10%) o el IVA general (21%).

Una diferencia que, sin lugar a dudas, puede afectar de manera importante a nuestro presupuesto. Pero, ¿de qué depende que se aplique un tipo u otro? A continuación, lo aclaramos.

En qué casos se aplica el IVA del 10% en la reforma de una vivienda

La legislación establece tres condiciones generales que tienen que cumplirse para que se pueda aplicar el IVA reducido a la reforma de una vivienda.

• El pago final de la reforma tiene que correr a cargo de una persona física y la obra se tiene que haber realizado en su vivienda habitual. Es decir, si la vivienda se destina al arrendamiento o al ejercicio de una actividad empresarial o profesional, aunque sea de forma parcial, no se podrá aplicar el tipo reducido.
• Deben haber pasado dos años, como mínimo, de la construcción de la vivienda o desde que se realizó la última reforma.
• El coste de los materiales de la obra no puede superar el 40% del presupuesto total de la reforma.

Si no se cumple alguno de estos requisitos, se tendrá que aplicar el IVA del 21%.

Aplicación del IVA reducido en obras de rehabilitación de edificios

Fiscalidad de la segunda vivienda

A la hora de comprar una segunda vivienda, es recomendable tener en cuenta todos los costes que vamos a tener que afrontar, y que no se quedan exclusivamente en los relacionados con la operación de compraventa.

Todos somos perfectamente conscientes de algunos de ellos, por ejemplo la obligación de pagar el IBI, los gastos de comunidad, seguros, suministros o posibles gastos de mantenimiento, pero son muchos los que desconocen que los propietarios de una segunda vivienda, siempre que no se obtenga un beneficio directo de ella, deben sumar a la base imposible del IRPF la denominada renta inmobiliaria imputada.

¿Qué son las rentas inmobiliarias imputadas?

Según las define la Agencia Tributaria, se consideran rentas inmobiliarias imputadas aquellas que “el contribuyente debe incluir en su base imponible por ser propietario o titular de un derecho real de disfrute sobre determinados bienes inmuebles urbanos”.

Es decir, se aplican cuando alguien es propietario de una vivienda que no constituye su vivienda habitual, y no obtiene de ella beneficio económico directo alguno, debido a que permanece vacía o se utiliza, por ejemplo, como residencia vacacional.

En el caso de que el inmueble haya sido arrendado, no se sumaría dicha renta, ya que ya se tributaría por las obtenidas por el alquiler.

Casos en los que debe realizar la imputación de renta